2011年深圳房地产市场年度研究报告

　　目 录

　　序 言 .................................................................................................................................. 3

　　一、城市经济 ....................................................................................................................... 3

　　1、城市宏观经济 .......................................................................................................... 3

　　（1）GDP实现目标增长率 ................................................................................... 3

　　（2）工业增加值结构优化、增长较快 .................................................................. 4

　　（3）外贸进出口总额继续高速增长 ...................................................................... 4

　　（4）固定资产投资符合预期 ................................................................................. 4

　　（5）社会消费品零售总额稳定增长 ...................................................................... 4

　　2、城市房地产与经济发展的关系： ............................................................................. 4

　　（1） 房地产业与GDP ..................................................................................... 5

　　（2）房地产投资与固定资产投资 .......................................................................... 5

　　（3）房地产业与消费 ............................................................................................ 5

　　（4）房地产业与财政收入 ..................................................................................... 5

　　3、小结： ..................................................................................................................... 5

　　（1）GDP含金量更高 .......................................................................................... 5

　　（2）三驾马车新变................................................................................................ 5

　　二、产业政策 ....................................................................................................................... 5

　　1、产业政策综述 .......................................................................................................... 5

　　2、产业政策解读 .......................................................................................................... 6

　　3、产业政策展望 .......................................................................................................... 6

　　三、土地市场 ....................................................................................................................... 7

　　1、土地市场供求分析 ................................................................................................... 7

　　（1）土地市场概述................................................................................................ 7

　　（2）土地市场供应分析 ........................................................................................ 7

　　（3）土地市场成交分析 ........................................................................................ 8

　　（4）土地市场价格分析 ........................................................................................ 9

　　2、重点地块分析 .......................................................................................................... 9

　　（1）T205-0030地块 ............................................................................................ 9

　　（2）A904-0270地块 ........................................................................................... 9

　　（3）T107-0023地块 ............................................................................................ 9

　　四、行业发展 ....................................................................................................................... 9

　　1、房地产开发投资额 ................................................................................................... 9

　　2、房地产施工面积 ....................................................................................................... 9

　　3、房地产竣工面积 ..................................................................................................... 10

　　五、市场交易 ..................................................................................................................... 10

　　1、商品房市场 ............................................................................................................ 10

　　（1）市场综述 ..................................................................................................... 10

　　（2）供求关系分析.............................................................................................. 11

　　（3）市场供应量分析 .......................................................................................... 11

　　（4）市场成交量分析 .......................................................................................... 11

　　（5）成交价格分析.............................................................................................. 11

　　2、住宅市场 ................................................................................................................ 11

　　（1）市场综述 ..................................................................................................... 11

　　（2）供求关系分析.............................................................................................. 12

　　（3）市场供应量分析 .......................................................................................... 12

　　（4）市场成交量分析 .......................................................................................... 12

　　（5）成交价格分析.............................................................................................. 12

　　（6）个案分析——合正汇一城 ........................................................................... 13

　　（7）新盘分析 ..................................................................................................... 14

　　（8）市场存量分析.............................................................................................. 16

　　3、商业市场 ................................................................................................................ 17

　　（1）市场概述 ..................................................................................................... 17

　　（2）供求关系分析.............................................................................................. 18

　　（3）市场供应量分析 .......................................................................................... 18

　　（4）市场成交量分析 .......................................................................................... 18

　　（5）成交价格分析.............................................................................................. 19

　　（6）个案分析——桐林城市广场 ........................................................................ 19

　　4、办公市场 ................................................................................................................ 19

　　（1）市场综述 ..................................................................................................... 19

　　（2）供求关系分析.............................................................................................. 19

　　（3）市场供应量分析 .......................................................................................... 20

　　（4）市场成交量分析 .......................................................................................... 20

　　（5）成交价格分析.............................................................................................. 21

　　（6）个案分析——智慧广场 ............................................................................... 21

　　六、2012年房地产市场预测 .............................................................................................. 22

　　1、政策预期 ................................................................................................................ 22

　　2、土地供需 ................................................................................................................ 22

　　3、市场走势 ................................................................................................................ 22

　　（1）商品住宅市场走势研判 ............................................................................... 22

　　（2）非居住市场走势研判 ................................................................................... 22

　　4、企业发展 ................................................................................................................ 23

　　（1）“囤地”行为减少，保持合理的拿地速度 .................................................... 23

　　（2）融资模式创新，资金来源渠道多元化 ......................................................... 23

　　（3）探索新型开发模式，积极参与城市更新改造 .............................................. 23

　　（4）中小户型发力，抢占刚需市场 .................................................................... 23

　　（5）快销降价是房企过冬、保证资金链的“棉衣” .......................................... 23

　　七、区域数据 ..................................................................................................................... 23

　　1、深圳各区供求情况 ................................................................................................. 23

　　2、区域典型项目概况 ................................................................................................. 24

　　3、个案分析——龙华花半里 ...................................................................................... 24