国泰君安证券：2012房地产信托融资及房地产资金链专题研究(一)

　　目录

　　1.房地产信托融资简介................................................................................................................................................3

　　1.1. 贷款型信托融资模式......................................................................................................................................... 4

　　1.2. 股权型信托融资模式......................................................................................................................................... 4

　　1.3. 混合型信托融资模式......................................................................................................................................... 4

　　1.4. 财产受益型信托融资模式................................................................................................................................. 4

　　2.紧缩政策下房地产信托融资爆发式成长................................................................................................................. 6

　　2.1. 银行信贷：限购限贷下的信贷收紧.................................................................................................................. 6

　　2.2. 国内资本市场融资：房地产资本市场融资基本被停...................................................................................... 7

　　2.3. 信托融资：规模增长、收益率攀升.................................................................................................................. 7

　　2.3.1. 房地产信托规模逆趋势化增长，2011 年3 季度环比增速放缓........................................................... 7

　　2.3.2. 房地产信托收益屡创新高........................................................................................................................9

　　3.房地产信托进入密集兑付期.................................................................................................................................. 10

　　3.1. 房地产信托进入密集兑付期，兑付压力会持续到2013 年.......................................................................... 10

　　3.2. 2012 年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，兑付风险较大....................11

　　3.2.1. 2012 年上半年为流动性最紧张的时刻................................................................................................. 11

　　3.2.2. 2012 年上半年到期房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，政策监管10 年底开始逐步加严11

　　3.2.3. 2012 年上半年一旦出现兑付危机，将对整个房地产信托行业造成不利影响................................. 13

　　3.3. 部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大.................................................................................... 13

　　3.3.1. 部分上市公司房地产信托发行规模较大.............................................................................................. 13

　　3.3.2. 重点关注偿债压力大的公司..................................................................................................................13

　　4.预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能....................................................................................................... 17

　　5.房地产信托不能兑付下的解决之道：困难重重................................................................................................... 17

　　5.1. 开发商项目信托风险暴露, 保兑付提上议程................................................................................................. 17

　　5.2. 开发商项目信托兑付危机化解之道................................................................................................................ 18

　　5.2.1. 延期兑付.................................................................................................................................................18

　　5.2.2. 借新还旧.................................................................................................................................................18

　　5.2.3. 第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者.......................................................................... 19

　　5.2.4. 自有资金接盘.........................................................................................................................................19

　　6.房地产信托的集中到期，将促使基本面见底，以万科为代表的资金充裕龙头将迎来更大并购机会。维持行

　　业增持评级，建议积极配置。................................................................................................................................. 20