山东烟台海天四季花城整体营销策划报告（162页）

　　目 录

　　第一部分 烟台房地产市场现状及发展趋势分析 7

　　一、 烟台市房地产市场整体现状 7

　　（一）价格的发展状况 8

　　（二）供应量的发展状况 9

　　（三）房地产产品的发展状况 9

　　（四）客户需求发展状况 12

　　（五）客户构成发展状况 14

　　（六）从经济发展看客户购买力 15

　　二、烟台市房地产市场发展趋势分析 15

　　（一）房地产区域性发展特征分析 15

　　（二）供应量发展趋势分析预测 16

　　（三）房价的发展趋势分析预测 16

　　（四）房地产产品的发展趋势分析预测 17

　　（五）烟台房地产客户发展趋势分析 17

　　第二部分、区域房地产现状及发展趋势分析 20

　　一、区域市场价格现状及发展趋势分析预测 20

　　二、区域竞争市场供应量现状及发展趋势分析预测 23

　　（一）竞争市场供应量汇总表 23

　　（二）土地出让的供应量情况 23

　　（三）区域市场目前在售楼盘供应量 27

　　（四）即将推出市场的项目介绍 28

　　三、区域市场产品特征及发展趋势分析预测 31

　　（一）目前在售楼盘面积配比 31

　　（二）户型面积趋势 32

　　（三）产品形态及户型设计趋势 33

　　第三部分　本区域与其它区域的竞争形势分析 35

　　一、南郊及市区楼盘情况汇总 35

　　（一）南郊楼盘概况 35

　　（二）市区楼盘概况 36

　　二、本区域与其它区域比较 36

　　第四部分 项目分析 39

　　一、项目基本情况 39

　　（一）项目基本经济技术指标 39

　　（二）项目规划设计风格介绍 40

　　（三）项目景观介绍 41

　　（四）项目开发分期介绍 43

　　（五）项目产品构成 44

　　（六）项目配套设施介绍 45

　　（七）项目物业管理介绍 47

　　二、项目地段价值分析 49

　　（一）快速发展的新城市中心 49

　　（二）出则通达主干道 50

　　（三）配套齐全，位置适宜居住 50

　　（四）大社区的规模优势 51

　　（五）迎春大街的未来 51

　　（六）大学城所带来的文化氛围 51

　　三、项目景观环境分析 52

　　四、项目产品户型分析 53

　　（一）区域类比项目户型概况 53

　　（二）本案户型的修改与分析 54

　　五、项目SWOT综合分析 60

　　（一）优势分析 60

　　（二）项目劣势分析 62

　　（三）项目机会点 63

　　（四）项目威胁点 64

　　第五部分 总体营销战略 66

　　一、快速推进，以快致胜 66

　　二、“价中”物美——以中档价格推出高性价比的产品 68

　　（一）高水准的品牌物业管理公司 68

　　（二）打造高水准的园林 69

　　三、塑造楼盘教育概念 71

　　（一）建好社区幼儿园 71

　　（二）开发商与名校联合办学 71

　　四、努力规避项目最大的销售障碍——华侨公墓 72

　　五、建筑设计方面的创新设计 73

　　（一）利用自然地势 73

　　（二）产品的创新设计 73

　　（1）规划叠拼别墅产品 74

　　（2）户型亮点——多层住宅首层客厅下沉式设计 75

　　（3）圆角窗——更多接触自然 75

　　六、充分利用好湖和水 75

　　（一）水景部分 75

　　（二）水景与花木的有机结合 80

　　七、宣传本案独特的建筑风格，以使本案成为烟台独有的特色风格楼盘 81

　　八、配套完善，自成一体，化解位置稍偏之劣势 83

　　九、实施比较稳妥的价格策略 83

　　十、开发商的品牌 84

　　第六部分 项目定位 86

　　一、项目的定位应符合以下原则 86

　　二、项目定位 87

　　（一）从地段看项目定位 87

　　（二）从户型结构看项目定位 88

　　（三）从设计看项目定位 88

　　（四）从景观看项目定位 88

　　（五）从规模看项目定位 89

　　三、产品定位 89

　　（一）户型 89

　　（二）自然景观 90

　　（三）园林景观 91

　　（四）配套设施 91

　　（五）物业管理 92

　　（六）智能化 92

　　四、价格定位 92

　　（一）定价原则 92

　　（二）平均价格水平 93

　　（三）各期户型配比及总价范围 94

　　第七部分 本项目的目标客户分析 97

　　一、目标客户群定位 97

　　二、目标客户群的主要特征描述 97

　　（一）目标客户群的主要外在特征 98

　　（二）目标客户群的主要内在特征： 98

　　三、目标客户群的综合分析 99

　　（一）目标客户的收入水平： 99

　　（二）目标客户的职业特征： 100

　　（三）目标客户的地域特征： 101

　　（四）目标客户的年龄特征 103

　　（五）目标客户的消费特征 103

　　（六）目标客户经常接触的媒体 104

　　四、目标客户群对产品的需求分析 105

　　（一）需求小面积的客户 105

　　（二）需求中等、中等偏大面积的客户 106

　　（三）需求大面积豪华户型的客户 107

　　五、典型目标客户个案分析 108

　　六、目标客户的成交因素分析 110

　　（一） 较高的性价比优势 110

　　（二） 良好的景观优势 110

　　（三）阳光、景观、通风的兼顾 110

　　（四）完美的楼盘形象 111

　　（五）高尚的生活方式 111

　　（六）先进的物业管理 111

　　第八部分 整体营销策略及销售分期规划 112

　　一、整体营销策略 112

　　（一）品牌营销 112

　　（二）差异化营销 113

　　（三）快速推进 113

　　（四）楼盘品牌 114

　　二、项目总体销售规划 115

　　（一）总体销售分期 115

　　（二）总体销售周期规划 116

　　三、开盘时机 117

　　（一）市场形势 117

　　（二）项目整体进度 118

　　（三）销售时机 118

　　（四）开盘前必须具备的硬件条件 118

　　（五）准备工作的进展 119

　　（六）开盘时机建议 119

　　四、整体销售阶段划分 119

　　（一）一期销售准备期 120

　　（二）一期认购期 120

　　（三）一期开盘期 121

　　（四）一期强销期 122

　　（五）一期持续期及二期准备期 122

　　（六）一期收尾期及二期开盘期 123

　　（七）二期持续期 123

　　（八）二期强销期及三期准备期 124

　　（九）二期持续期及三期开盘期 125

　　（十）三期强销期及二期持续期 126

　　（十一）三期持续期及二期清盘期 126

　　（十二）三期清盘期及二期清盘期 127

　　五、销售阶段目标初步计划 127

　　六、付款方式建议 130

　　（一）一次性付款： 131

　　（二）根据工程进度分期免息付款 131

　　（三）银行按揭 132

　　七、销售优惠政策 133

　　（一）根据付款方式采取的常规优惠 133

　　（二）根据促销政策采取的临时优惠 133

　　（三）各种优惠之间的协调 133

　　第九部分 项目整体价格定位 134

　　一、迎春大街区域市场价格水平分析 134

　　（一）在售楼盘价格情况 134

　　（二）二手房价格情况分析 136

　　二、区域市场代表性楼盘价格调查 137

　　（一）绿色家园 137

　　（二）南山世纪城 142

　　（三）泉鑫大厦 145

　　（四）鑫龙旺源小区 147

　　三、区域外竞争市场价格水平 148

　　四、项目自身的价值因素分析 149

　　（一）地段价值对比分析 149

　　（二）环境价值对比分析 150

　　（三）项目配套对比分析 151

　　（四）物业管理对比分析 151

　　五、价格定位建议 152

　　（一）从市场价格水平看本项目价格阈限 152

　　（二）从项目综合素质对比来看价格阈限 154

　　（三）海天•四季花城项目价格阈限定位 155

　　第十部分 一期销售执行计划 164

　　一、一期开盘时间计划 164

　　二、开盘前期准备工作进展情况 167

　　（一）销售现场的准备 167

　　（二）营销队伍的组织 168

　　（三）销售道具的准备 169

　　（四）相关合同的准备 170

　　（五）相关证照的准备 171

　　（六）其它手续的准备 171

　　三、一期开盘前的销售政策及销售流程 175

　　（一）促销政策 175

　　（二）付款方式政策 176

　　四、一期价格水平及价格关系 177

　　（一）一期的均价水平 177

　　（二）一期各销售阶段的价格递进及初步销售目标 178

　　（三）一期各楼座内部的价格关系 179

　　五、一期初步销控计划 189

　　（一）小高层的销控 189

　　（二）多层的销控 189

　　第十一部分 项目推广策略 190

　　一、核心竞争力分析 190

　　二、主要卖点提炼 190

　　（一）大型山水自然景观社区： 190

　　（二）烟台一流的物业管理公司——祥隆物管 191

　　（三）建筑设计方面的创新设计 191

　　（四）物美“价中” 191

　　三、推广方向及风格 191

　　（一）方向 192

　　（二）风格 192

　　四、中心主题语 193

　　五、主要推广用语 193

　　六、推广周期划分 194

　　（一）项目的总体推广周期 194

　　（二）项目推广周期细分 195

　　第十二部分 一期推广说明 206

　　一、开盘前推广主线 207

　　（一）亮相 207

　　（二）概念解析 208

　　（三）亮点展示 208

　　（四）销售信息 208

　　（五）开盘信息 208

　　二、八月份推广计划 209

　　（一）8月份推广说明 209

　　（二）推广主题 210

　　（三）推广手段 210

　　（四）主题演绎 213

　　（五）推广目标 218

　　（六）总体效果评估 218

　　三、九月份推广计划 219

　　（一）９月份推广说明 219

　　（二）推广主题 219

　　（三）推广手段 220

　　（四）主题演绎 222

　　（五）推广目标 223

　　四、十月份推广计划 224

　　（一）１０月份推广说明 224

　　（二）推广主题 224

　　（三）推广手段 225

　　（四）主题演绎 227

　　（五）推广目标 228

　　五、开盘后推广简要阐述 229