万科副总再谈产品策略

　　在北大房地产总裁黄埔班的讲台上，由万科北京公司副总王欣先生再次讲述的一堂名为“赢在未来的产品策略——中小户型设计方法论”的课程，让全班四十余名房地产开发企业高管学生们感觉大受启发，收获颇多。

　　一、政策挑战的核心问题

　　继2006年6月的90/70政策出台后，住宅产品设计就面临前所未有的挑战。在这一政策环境下，项目开发几乎成为每个开发商的命题作文。

　　1、在核心城市及一线城市，大于90㎡的户型产品一直是市场供应的主流，在90/70政策条件下，如何以90㎡以下的中小户型产品满足大户型客户的需求？

　　2、规划解决层面：在节能省地的国策环境下，居住用地的容积率基本在2.0-3.0甚至更高，过去可以利用大户型产品进深大的优势解决容积率，但在90/70政策下，大量的中小户型导致住宅进深缩小，如何在提高容积率和保证住宅户型的均好性之间取得平衡？

　　3、大户型产品通常在市场销售中的溢价能力高于中小户型，如何在90/70条件下控制成本，营造亮点，提升中小户型的竞争力和盈利能力？