天津大港区港东新城项目可研报告（60页）

　　天津大港区港东新城项目可研报告: 

　　一、总论摘要... 1

　　1.1项目名称... 1

　　1.2项目概况... 1

　　1.2.1宗地位置... 1

　　1.2.2规划指标... 1

　　1.2.3项目定位... 1

　　1.2.4产品定位... 1

　　1.3项目开发分期... 2

　　1.4财务分析... 2

　　1.5综合评价... 2

　　二、项目概况... 3

　　2.1项目地理位置... 3

　　2.2项目地块现状... 3

　　2.3周边交通状况... 3

　　2.4项目周边配套... 5

　　2.5项目周边环境... 6

　　2.6控规指标... 7

　　三、区域发展规划分析... 7

　　3.1大港区域概况... 7

　　3.2大港区经济发展... 9

　　3.3大港区发展规划... 11

　　3.4大港区功能布局... 12

　　3.4.1南港工业区... 13

　　3.4.2南港轻纺城... 14

　　3.4.3大港油田区... 15

　　3.4.4港东新城区... 16

　　3.5区域发展潜力小结... 19

　　四、项目市场分析... 20

　　4.1宏观新政解析... 20

　　4.1.1房地产行业宏观政策回顾... 20

　　4.1.2宏观新政下的天津市场... 21

　　4.1.3地方性房地产政策回顾... 22

　　4.1.4天津政策解读——限购令出台... 22

　　4.2 大港区土地一级市场... 24

　　4.2.1土地市场成交情况... 24

　　4.2.2土地潜在供应市场... 24

　　4.3大港区商品房二级市场... 25

　　4.3.1老城区市场... 25

　　4.3.2大港区成交数据分析... 26

　　4.3.3港东新城市场分析... 29

　　4.4大港区二手房三级市场... 38

　　4.5项目市场综合评述... 38

　　五、项目整体定位... 40

　　5.1项目定位分析... 40

　　5.2项目定位策略... 41

　　5.3项目市场定位... 41

　　5.4目标客户群定位... 41

　　5.5住宅产品定位... 42

　　5.5.1产品组合及布局建议... 42

　　5.5.2项目户型配比建议... 43

　　5.5.3产品价值点建议... 43

　　六、项目经营方案... 43

　　6.1开发周期... 43

　　6.2经营方式... 44

　　6.3营销策略... 45

　　6.3.1产品卖点总结... 45

　　6.3.2销售策略... 45

　　七、项目投资收益分析... 46

　　7.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算... 46

　　7.1.1投资估算... 46

　　7.1.2收入估算... 47

　　7.1.3资金筹措... 47

　　7.1.4投资收益汇总表... 47

　　7.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算... 48

　　7.2.1投资估算... 48

　　7.2.2收入估算... 49

　　7.2.3资金筹措... 49

　　7.2.4投资收益汇总表... 50

　　7.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比... 51

　　7.4商品住宅盈亏平衡分析... 51

　　7.5限价房项目（容积率1.8）投资收益测算... 52

　　7.5.1投资估算... 52

　　7.5.2收入估算... 53

　　7.5.3资金筹措... 54

　　7.5.4投资收益汇总表... 54

　　八、综合评价... 55