无锡站前商贸城项目投资分析报告(53页）

　　第一部分 项目背景分析 3

　　1、项目基本情况 3

　　2、项目规划方案 3

　　3、项目功能布局 4

　　3.1 A区1号楼、B区2号楼（都为7层） 4

　　3.2 C区3号楼（3层） 5

　　3.3 D区4号楼（6层） 6

　　3.4 E区5号楼（12层） 7

　　3.5 F区6号楼（5层） 7

　　第二部分 外部环境分析 8

　　1、无锡宏观经济状况 8

　　1．1 “三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调 9

　　1．2 财政收入增幅逐步趋稳 9

　　1．3 城乡居民收入持续增加 10

　　2、无锡房地产市场运行情况 10

　　2.1 2010年4季度锡房住宅指数 10

　　2.2城中板块分类均值走势情况 10

　　3、无锡商业市场环境分析 11

　　3．1 无锡商业市场发展情况 11

　　3.2 中心区商业 12

　　3.3 副中心区商业 18

　　3.4 无锡市内百货主要分布 27

　　3.5中心区典型商业 28

　　3.6 现有典型商业项目分析 34

　　4、无锡及项目所在区域发展规划 41

　　4.1 无锡“十二五”城市规划 41

　　4.2 本项目所在区域发展规划 42

　　第三部分 内部环境分析 44

　　1、项目地理位置分析 44

　　2、交通网络及周边环境 45

　　3、周边物业功能分布 46

　　4、项目SWOT分析 47

　　第四部分 项目价值分析 48

　　1、价值判断方法 48

　　1.1 及时租金回报率返算商铺投资价值 48

　　1.2 从商铺增值空间分析商铺投资价值（参考类似商业价格） 49

　　2、评估公司价值评估 49

　　3、综合评估价值 51

　　第五部分 商业运营建议 51

　　1、第一阶段：设计调整及经营定位 51

　　1.1 商业规划和设计调整建议 51

　　1.2 经营定位 52

　　2、第二阶段：项目实施阶段 52

　　2.1 租、售及招商 52

　　2.2 商业经营的开业策划 52

　　2.3 物业及商场管理制度及手册的制定 52

　　2.4 VI的导入 53

　　第六部分 总结 53