易居上海酒店式公寓项目策略报告(187页）

　　目 录

　　前 言............................................................... 5

　　第一部分 市场篇

　　第一章 上海酒店市场分析............................................... 7

　　一、上海国际大都市地位带动酒店业高速发展............................. 7

　　二、上海高档酒店主要分布于高档商务区内............................... 9

　　三、入住率、价格与酒店档次正相关..................................... 9

　　四、两极发展表明上海酒店业景气周期开始.............................. 11

　　五、上海高档酒店需求仍将处于上升通道................................ 12

　　第二章 上海酒店式服务公寓市场分析..................................... 15

　　一、定义及特性..................................................... 15

　　二、区域分布....................................................... 16

　　三、市场现状....................................................... 18

　　四、产品分析....................................................... 21

　　五、客户特征....................................................... 23

　　六、未来市场预期................................................... 24

　　第三章 上海产权式酒店市场分析......................................... 28

　　一、分布状况....................................................... 28

　　二、市场现状....................................................... 29

　　三、产品分析....................................................... 34

　　四、客源分析....................................................... 35

　　五、未来市场预期................................................... 36

　　上海房屋销售(集团)有限公司 2 22

　　华东区域运营事业总部

　　策略报告

　　六、产权式酒店的经营风险 ........................................... 37

　　第四章 上海销售型写字楼市场分析....................................... 39

　　一、销售型写字楼市场概述........................................... 39

　　二、销售型办公楼分类............................................... 42

　　三、产品分析....................................................... 43

　　四、客户分析....................................................... 45

　　五、未来供应....................................................... 47

　　第五章 周边住宅市场分析.............................................. 49

　　一、天山滨河板块................................................... 50

　　二、中山公园板块................................................... 55

　　三、古北板块....................................................... 61

　　四、项目契合度分析................................................. 67

　　第二部分 定位及营销篇

　　第一章 市场定位...................................................... 71

　　一、项目理解....................................................... 71

　　二、项目定位....................................................... 75

　　三、产品建议....................................................... 81

　　第二章 项目营销及运营建议............................................ 93

　　一、营销建议....................................................... 93

　　二、运营建议....................................................... 98

　　附件一：取得酒店经营执照的立项及申报程序............................ 99

　　附件二： 天山滨河板块住宅案例分析.................................. 103

　　附件三： 上海LOFT 办公案例介绍..................................... 125

　　上海房屋销售(集团)有限公司 3 33

　　华东区域运营事业总部

　　策略报告

　　第三部分 酒店式服务公寓专题篇

　　第一章 上海酒店式公寓概述........................................... 130

　　一、酒店式服务公寓的概念和特性分析................................. 130

　　[一]、酒店式服务公寓的源起....................................... 130

　　[二]、酒店式公寓的产品主要特性................................... 130

　　[三]、酒店式公寓影响因素........................................ 131

　　[四]、研究范围确定.............................................. 132

　　二、上海酒店式公寓市场的发展历程..................................... 133

　　三、上海酒店式服务公寓主要特点及分布状况............................. 135

　　[一]、上海酒店式服务公寓主要特点................................. 135

　　[二]、上海的酒店式服务公寓分布状况............................... 137

　　第二章 上海酒店式公寓市场分析........................................ 140

　　一、上海酒店式服务公寓分类........................................ 140

　　[一]、按物业形态划分............................................ 140

　　[二]、按物业档次划分............................................ 140

　　[三]、按物业盈利模式划分........................................ 142

　　二、上海酒店式服务公寓市场分析..................................... 143

　　[一]、供应市场——新型物业推陈出新............................... 143

　　[二]、需求市场——与日俱增....................................... 145

　　[三]、入住率——持续增长........................................ 147

　　[四]、租金——稳中有升.......................................... 148

　　三、未来市场预期.................................................. 150

　　[一]、客户群体特定，市场需求总量有限............................. 150

　　[二]、市场供应量增幅较缓，大规模供给难以形成..................... 150

　　上海房屋销售(集团)有限公司 4 44

　　华东区域运营事业总部

　　策略报告

　　[三]、市场价格将保持平稳增长态势，交易不会大起大落............... 151

　　[四]、市场需求将有相当增长，短期内仍有发挥空间................... 151

　　第三章 上海酒店式服务公寓产品分析.................................... 152

　　一、客源分析...................................................... 152

　　[一]、客源描述.................................................. 152

　　[二]、需求特点.................................................. 153

　　二、产品分析...................................................... 154

　　[一]、物业规模——物业品质的集约体现............................. 154

　　[二]、房型分析.................................................. 155

　　[三]、装饰装修.................................................. 163

　　第四章 上海酒店式服务公寓经营管理.................................... 170

　　一、物业管理服务.................................................. 170

　　二、酒店式服务公寓的经营管理....................................... 172

　　第五章 上海酒店式公寓市场发展趋势分析................................ 174

　　一、经济环境和房产金融政策对酒店式公寓市场的影响................... 174

　　二、酒店式公寓市场发展趋势分析..................................... 176

　　附件：酒店式服务公寓案例............................................ 179