阳光物业工程管理务实(63页）

　　部门概述…………………………………………………………………………9

　　一、工程部组织机构和岗位设置

　　（一）组织机构图…………………………………………………………10

　　（二）岗位设置图…………………………………………………………11

　　二、工程部岗位职责

　　（一）工程部经理…………………………………………………………12

　　（二）设备运行维修部经理………………………………………………12

　　（三）土建装修经理………………………………………………………13

　　（四）电力运行维修部经理………………………………………………13

　　（五）调度兼保管…………………………………………………………14

　　（六）综合管理员…………………………………………………………14

　　（七）电力维修主管………………………………………………………15

　　（八）机修组主管…………………………………………………………16

　　（九）空调、冷冻机房领班………………………………………………17

　　（十）锅炉房领班…………………………………………………………17

　　（十一）修缮组领班………………………………………………………18

　　（十二）全能技工组领班…………………………………………………18

　　（十三）空调、冷冻机房操作工…………………………………………18

　　（十四）锅炉工……………………………………………………………19

　　（十五）机修工……………………………………………………………19

　　（十六）维修工……………………………………………………………19

　　（十七）全能工……………………………………………………………20

　　（十八）强电维修工………………………………………………………20

　　（十九）弱电维修工………………………………………………………21

　　（二十）电梯维修工………………………………………………………21

　　三、工程部工作人员素质要求

　　（一）工程部经理…………………………………………………………22

　　（二）设备运行维修部经理………………………………………………22

　　（三）土建装修经理………………………………………………………22

　　（四）电力运行维修部经理………………………………………………23

　　（五）调度兼保管…………………………………………………………23

　　（六）综合管理员…………………………………………………………23

　　（七）电力维修主管………………………………………………………23

　　（八）机修组主管…………………………………………………………24

　　（九）空调、冷冻机房领班………………………………………………24

　　（十）锅炉房领班…………………………………………………………24

　　（十一）修缮组领班………………………………………………………24

　　（十二）全能技工组领班…………………………………………………24

　　（十三）空调、冷冻机房操作工…………………………………………25

　　（十四）锅炉工……………………………………………………………25

　　（十五）机修工……………………………………………………………25

　　（十六）维修工……………………………………………………………25

　　（十七）全能工……………………………………………………………25

　　（十八）强电维修工………………………………………………………26

　　（十九）弱电维修工………………………………………………………26

　　（二十）电梯维修工………………………………………………………26

　　四、工程部工作规范

　　（一）锅炉操作规范

　　1、投运前检查与启动运行操作流程……………………………27

　　2、正常停运与紧急停炉操作流程………………………………27

　　3、锅炉水质化验操作流程………………………………………28

　　4、锅炉设备维修保养工作流程…………………………………28

　　（二）冷冻机操作规范

　　1、起运前检查与启动运行的操作流程…………………………29

　　2、停机操作流程…………………………………………………30

　　3、冷冻机维修保养工作流程……………………………………30

　　4、水处理工作流程………………………………………………31

　　5、长期停机的维修与起动前的检查工作流程…………………31

　　（三）压力容器操作规范…………………………………………………32

　　（四）电气操作规范………………………………………………………33

　　（五）电梯操作与维修工作规范

　　1、电梯操作规范…………………………………………………34

　　2、电梯维修工作流程……………………………………………35

　　（六）机修操作规范………………………………………………………37

　　（七）维修操作规范………………………………………………………39

　　（八）全能技工操作规范…………………………………………………41

　　（九）机械设备安全操作规范……………………………………………42

　　（十）机械设备安全操作规范……………………………………………44

　　（十一）各类气瓶安全操作规范…………………………………………46

　　（十二）厨房设备安全操作规范…………………………………………47

　　（十三）设备设施报修、急修工作规范…………………………………50

　　（十四）设备备品、配件管理与领用工作规范………………………51

　　（十五）设备事故处理工作规范…………………………………………51

　　五、工程部工作质量标准

　　（一）锅炉系统工作质量标准

　　1、锅炉的质量……………………………………………………52

　　2、锅炉房的配置…………………………………………………52

　　3、冷冻机的运行管理……………………………………………53

　　（二）空调、冷冻机系统工作质量标准

　　1、空调、冷冻机设备的质量……………………………………53

　　2、空调、冷冻机房环境及配置…………………………………53

　　3、冷冻机的运行管理……………………………………………53

　　（三）压力容器设备的质量标准…………………………………………54

　　（四）电气系统工作质量标准

　　1、电气设备、设施的质量………………………………………55

　　2、变配电室的配置………………………………………………55

　　3、电气设备的运行管理…………………………………………55

　　（五）电梯设备、设施的质量

　　1、电梯设备、设施的质量………………………………………56

　　2、电梯的安全运行管理…………………………………………56

　　（六）各维修工种工作质量标准

　　1、泥工……………………………………………………………57

　　2、木工……………………………………………………………57

　　3、油漆工…………………………………………………………58

　　4、管道工…………………………………………………………58

　　5、钳工……………………………………………………………59

　　6、沙发工…………………………………………………………59

　　7、地毯工…………………………………………………………59

　　8、铜、白铁工……………………………………………………59

　　9、电焊、气焊、气割工…………………………………………59

　　10、全能技工………………………………………………………60

　　（七）修复设备质量标准…………………………………………………60

　　六、工程部管理制度

　　（一）酒店设备、设施管理制度

　　1、设备、设施管理的基本原则…………………………………61

　　2、设备购置、开箱验收和安装验收……………………………61

　　3、设备报废………………………………………………………62

　　4、设备运行中的工作交接………………………………………63

　　5、设备事故管理…………………………………………………64

　　6、设备台账和档案管理…………………………………………65

　　（二）锅炉房管理制度

　　1、锅炉设备巡回检查……………………………………………69

　　2、锅炉房工作的交接……………………………………………69

　　3、锅炉房安全管理………………………………………………70

　　4、锅炉水质管理…………………………………………………70

　　5、锅炉房清洁卫生………………………………………………71

　　6、锅炉房经济运行管理…………………………………………71

　　7、锅炉房运行记录管理…………………………………………72

　　8、锅炉房油库管理………………………………………………73

　　（三）压力容器管理制度…………………………………………………73

　　（四）空调、冷冻系统管理制度

　　1、冷冻机房交接管理……………………………………………74

　　2、冷冻机房定期巡回检查………………………………………75

　　3、空调、冷冻机系统故障处理…………………………………75

　　4、空调、冷冻机系统保养………………………………………75

　　5、冷冻机房安全管理……………………………………………76

　　（五）电气管理制度

　　1、变压器管理……………………………………………………76

　　2、配电间安全管理………………………………………………77

　　3、电气事故分析…………………………………………………78

　　4、电动机管理……………………………………………………78

　　5、使用临时电线管理……………………………………………79

　　6、移动电具管理…………………………………………………80

　　7、动力外线管理…………………………………………………80

　　8、电气设备、设施维修管理……………………………………80

　　（六）电梯制度

　　1、电梯安装、安全运行管理……………………………………81

　　2、电梯维修保养…………………………………………………81

　　3、电梯润滑管理…………………………………………………82

　　4、电梯机房安全管理……………………………………………83

　　5、电梯定期巡视检查……………………………………………84

　　（七）电脑、电话、音像设备设施故障处理管理制度………………84

　　（八）设备、设施维修保养制度

　　1、设备、设施维修保养管理基本要求…………………………84

　　2、设备、设施的例行保养………………………………………85

　　3、设备一、二级保养……………………………………………86

　　4、设备大修………………………………………………………86

　　5、全能技工管理…………………………………………………87

　　6、工具领用与保管………………………………………………87

　　（九）安全生产管理制度

　　1、安全生产的基本要求…………………………………………88

　　2、安全生产责任制………………………………………………88

　　3、安全生产例会…………………………………………………89

　　4、安全生产检查…………………………………………………89

　　5、事故隐患整改…………………………………………………89

　　6、高处作业管理…………………………………………………89

　　7、动用明火作业的审批管理……………………………………92

　　8、承发包工程的安全管理………………………………………92

　　9、化学危险品发放及使用管理…………………………………93

　　10、安全生产奖励管理……………………………………………93

　　11、工伤事故管理…………………………………………………94

　　12、员工工作时间考勤和休息休假管理………………………94

　　（十）环保管理制度

　　1、烟尘排放标准…………………………………………………95

　　2、污水处理………………………………………………………95

　　（十一）能源管理制度

　　1、能源计划与用能管理…………………………………………95

　　2、能源计量管理与统计报表……………………………………96

　　3、制定能源定额考核、成本核算和奖惩考核…………………96

　　4、节能技术改造和基金贷还……………………………………96

　　5、节能培训………………………………………………………97

　　（十三）、工程项目管理制度

　　1、工程项目计划管理……………………………………………97

　　2、项目立项审批管理……………………………………………97

　　3、设计方案的评审报批…………………………………………98

　　4、项目施工招标管理……………………………………………98

　　5、签订施工合同和安全合同管理………………………………99

　　6、工程项目开工报告……………………………………………99

　　7、工程项目施工管理……………………………………………100

　　8、工程项目竣工验收和决算管理………………………………101

　　9、工程项目图纸档案整理、归档管理………………………102

　　10、项目交付使用和峻工报告管理……………………………102

　　11、项目审计管理………………………………………………102

　　（十四）预算管理与成本费用管理制度

　　1、预算管理………………………………………………………102

　　2、成本费用的管理………………………………………………103

　　（十五）人事管理制度

　　1、劳动定员制度…………………………………………………103

　　2、人员调配管理…………………………………………………104

　　3、员工技术等级考核和专业职称评定管理…………………104

　　4、员工档案管理…………………………………………………104

　　七、工程部工作沟通与协作

　　（一）部门内部沟通与协作……………………………………………106

　　（二）与酒店其他部室沟通与协作……………………………………106

　　八、附录：业务报表

　　1、设备卡…………………………………………………………………109

　　2、设备登记卡……………………………………………………………110

　　3、机电设备汇总表………………………………………………………111

　　4、电视机设备汇总表……………………………………………………112

　　5、风机盘管设备汇总表…………………………………………………113

　　6、企业年度设备更新项目计划表………………………………………114

　　7、年度设备更新改造项目年底统计表…………………………………115

　　8、酒店年度新、改、扩建和装修改造项目计划表……………………116

　　9、酒店年度新、改、扩建和装修改造项目年底统计表……………117

　　10、设备、设施急修、报修单…………………………………………118

　　11、特种设备维修保养申请……………………………………………119

　　12、蒸汽锅炉运行日报表（燃油）……………………………………121

　　13、锅炉及设备运行交接班记录………………………………………122

　　14、锅炉房班组经济核算总分析表……………………………………123

　　15、锅炉故障处理记录…………………………………………………124

　　16、水处理设备运行及水质化验记录表（一台用）…………………125

　　17、水处理设备运行及水质化验记录表（多台用）…………………126

　　18、空调系统、冷冻机房设备定期维修保养记录……………………127

　　19、空调系统、冷冻机房设备仪器、仪表定期校验记录……………128

　　20、空调系统、冷冻机房设备故障处理记录…………………………129

　　21、变配电室运行日记…………………………………………………130

　　22、变配电室电器设备缺陷及故障记录………………………………131

　　23、变配电设备维修保养记录…………………………………………132

　　24、停送电倒闸操作票…………………………………………………133

　　25、变配电间检修工作票………………………………………………134

　　26、带电工作票…………………………………………………………135

　　27、移动电具使用登记表………………………………………………136

　　28、电梯巡查记录………………………………………………………137

　　29、电梯安全附件定期校验记录………………………………………138

　　30、电梯定期维修保养及改造记录……………………………………139

　　31、电梯故障处理记录…………………………………………………140

　　32、电话、音像系统设备、设施事故处理记录………………………141

　　33、全能技工检修项目表（一）………………………………………142

　　34、全能技工检修项目表（二）………………………………………143

　　35、全能技工工作检查记录……………………………………………144

　　36、全能技工工作周报…………………………………………………145

　　37、全能技工工作月报…………………………………………………146

　　38、内部物料用品领用单………………………………………………147

　　39、酒店能源计量检测情况统计表……………………………………148

　　40、能源消费情况月（季、年）报……………………………………149

　　41、基建项目节能效益评估表…………………………………………151

　　42、技改项目节能效益评估表…………………………………………152

　　43、年度劳动保护技术措施计划………………………………………153

　　44、工程项目立项审批表………………………………………………154

　　45、工程项目开工报告表………………………………………………155

　　46、工程项目整改验收通知单…………………………………………156

　　47、工程项目预（决）算审批表………………………………………157

　　48、工程材料、设备、施工工艺变更通知单…………………………158

　　49、工程竣工项目验收表………………………………………………159

　　50、项目相关资料目录…………………………………………………160