中金公司2011年9月中国商业房地产发展前瞻（84页）

　　核心观点：商业地产迎来加速发展期，股票长期投资价值显现....................................................................... 6

　　中国商业地产正迎来加速发展期............................................................................................................... 6

　　投资建议................................................................................................................................................... 6

　　中国商业地产概览........................................................................................................................................... 8

　　商业地产和住宅有什么区别...................................................................................................................... 8

　　中国商业地产之大现状............................................................................................................................. 9

　　中国商业地产之大趋势........................................................................................................................... 16

　　零售物业：看好一线城市郊区 Mall和二线城市市区 Mall.............................................................................. 20

　　长期看经济、消费和人口........................................................................................................................ 20

　　短期看 CPI ............................................................................................................................................. 22

　　未来需求分两端——增量和升级改造...................................................................................................... 22

　　看好一线城市郊区 Mall和二线城市市区 Mall.......................................................................................... 24

　　未来十年预测 ......................................................................................................................................... 26

　　写字楼：看好一线城市核心地段甲级写字楼.................................................................................................. 28

　　与宏观经济高度关联............................................................................................................................... 28

　　需求来自特定行业.................................................................................................................................. 29

　　核心地段甲级写字楼是主要看点............................................................................................................. 30

　　未来十年预测 ......................................................................................................................................... 31

　　工业地产：看好工业园区和物流仓库............................................................................................................. 33

　　看好工业园区 ......................................................................................................................................... 33

　　看好物流仓库 ......................................................................................................................................... 36

　　酒店：看两端，靠连锁.................................................................................................................................. 40

　　行业：行业成长稳、高端酒店增长快；管理集中度低............................................................................. 40

　　盈利：重资产，赚钱难........................................................................................................................... 46

　　前景：看两端，连锁化........................................................................................................................... 49

　　REITs ............................................................................................................................................................ 53

　　REITs是一种将持有型物业收益提前资本化的工具................................................................................. 53

　　REITs增长与经济正相关、利率负相关 .................................................................................................. 55

　　分红相对高，单位风险回报好 ................................................................................................................ 55

　　投资评估方法 ......................................................................................................................................... 58

　　金融街（000402.CH） ：推荐......................................................................................................................... 60

　　浦东金桥（600639.CH） ：推荐 ..................................................................................................................... 61

　　北辰实业（601588.CH） ：审慎推荐.............................................................................................................. 62

　　苏州高新（600736.CH） ：中性 ..................................................................................................................... 63

　　世茂股份（600823.CH） ：中性 ..................................................................................................................... 64

　　中国国贸（600007.CH） ：中性 ..................................................................................................................... 65

　　陆家嘴（600663.CH） ：中性......................................................................................................................... 66

　　方兴地产（00817.HK） ：上调至“推荐”...................................................................................................... 67

　　瑞安地产（00272.HK） ：上调至“审慎推荐”.............................................................................................. 68

　　宝龙地产（01238.HK） ：中性 ....................................................................................................................... 69

　　SOHO 中国（00410.HK） ：中性................................................................................................................... 70

　　普洛斯（GLP.SP） ：推荐............................................................................................................................... 71

　　嘉茂中国信托（CRCT.SP） ：审慎推荐.......................................................................................................... 72

　　嘉德商用产业（CMA.SP） ：推荐................................................................................................................... 73

　　附录............................................................................................................................................................... 74