万科·广州四季花城市场调研报告（65页）

　　目 录

　　前 言 4

　　1. 广州市房地产市场分析 5

　　1.1 供求状况 5

　　1.1.1 楼市畅旺，供需基本平衡 5

　　1.1.2 空置总量继续增长，但并未出现泡沫 5

　　1.1.3 政府调控能力增加，推动房地产市场规范化 6

　　1.2 价格走势 6

　　1.2.1 “非典”影响上半年价格起伏，但下半年走势平稳 6

　　1.2.2 市区楼盘价格居高，郊区价格动荡 7

　　1.3 城市规划战略 7

　　1.3.1 东进：撬动天河东部商住物业 8

　　1.3.2 南拓：出番禺地产风光无限 9

　　1.3.3 北优：“优”化白云 发展“后花园” 9

　　1.3.4 西联：铸就“广佛都市圈”新辉煌 10

　　1.4 市场发展趋势 11

　　1.4.1 郊区热持续，开发热点继续向城市新区转移 11

　　1.4.2 重新洗牌，实力发展商雄据大半江山 11

　　1.4.3 大盘争霸，规模经济时代初现端倪 11

　　1.4.4 外来地产大鳄抢驻城郊，品牌竞争白热化 11

　　1.4.5 产品创新势在必行，个性、健康、人文受重视 12

　　2. 广州城西板块和南海板块分析 13

　　2.1 广州城西板块分析 13

　　2.1.1 政策支持金沙洲 13

　　2.1.2 金沙洲的地位分析 15

　　2.1.3 金沙洲将成为城西老城市民的新选择 16

　　2.2 南海板块分析 18

　　2.2.1 南海房地产势头强劲 19

　　2.2.2 桂城稳坐龙头交椅 19

　　2.2.3 盐步楼市异军突起 20

　　2.2.4 黄岐整体素质相对落后 20

　　2.3 对本项目的影响 21

　　3. 竞争区域分析 22

　　3.1 一次抽样原则 22

　　3.2 二次筛选分区归纳 23

　　3.3 各区域竞争力板块概况和特征分析 24

　　3.3.1 南海区域 24

　　3.3.2 广州区域竞争 32

　　3.4 抽取板块典型个盘细项分析 41

　　3.4.1 南海区域 41

　　3.4.2 广州区域 42

　　4. 竞争品牌分析 46

　　4.1 广州人对万科品牌的认识 46

　　4.2 现有竞争品牌分析 47

　　4.2.1 现有主要竞争品牌 47

　　4.2.2 现有次要竞争品牌 48

　　4.3 潜在竞争品牌 49

　　4.4 万科品牌进入广州市场的契合点 50

　　5. 消费者分析 51

　　5.1 消费群主流需求分析 51

　　5.1.1 广州城西板块消费需求分析 51

　　5.1.2 南海板块消费需求分析 52

　　5.2 影响购买的主要因素 53

　　5.2.1 地域 53

　　5.2.2 发展商的信誉、实力 53

　　5.2.3 产品 54

　　5.2.4 价格 54

　　6. 市场供应预测 55

　　6.1 潜在竞争楼盘 55

　　6.2 番禺大盘 56

　　6.3 郊区大盘 57

　　6.4 市区项目 58

　　6.5 小结 59

　　附录一 万科•广州四季花城消费者意向市场调查问卷 60

　　附表二 个案市调表 61

　　附表三 市调跟踪表 63