常州市宝龙城市广场项目C1地块产品及商业业态定位初步报告

　　目 录

　　第一部分 项目两年开发周期的看法

　　一．项目两年开发周期的可行性探讨

　　二．C1地块投资成本的粗略概算

　　1．土地成本

　　2．建设成本

　　3．总投入成本

　　三．现阶段发展项目C1地块商业不利因素的初步分析

　　1. 常州商业和商业地产市场近年的不平衡发展

　　2. 城市副中心商业发展的局限性

　　3．常州人的传统概念根深蒂固

　　4．项目周边的基本支撑条件尚无形成

　　5．项目尚不具备招商条件

　　四．和贵集团公司的目标方针不符

　　1.“时间”是贵集团公司验证商业理念的关键

　　2. 预期的极低租金不符合投资回报率

　　3．资金需求量和压力的考虑

　　五．目前中国城市商业运行的共同特征

　　1.“高售价、低租价”成就比例差异极大的“投资回报率”

　　2．投资商业用房的“高回报”寄托点

　　六．常州市新北区发展历史的借鉴

　　1．还只是一个满足区域消费的“区域性商业”

　　2． “CBD 中心”发展仍未成熟

　　3．人口低密度难以形成 CBD商圈

　　4．商业吸纳率较低，商业规模和高空置率及低迷租金并存

　　5．办公楼市场仍然萧条

　　6．尚无百货零售为主力的购物中心

　　7．估计新北区商业的成熟年限

　　七．常州“莱蒙都会”项目的借鉴

　　八．项目的商业步行街发展建议

　　第二部分 C地块产品及规划定位和发展

　　一．宝龙模式

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