商业物业管理经验介绍

　　摘要：我省商业物业发展迅速， 2006年商业面积已有 100万㎡，为什么投资者如此青睐商业物业？其中有类金融模式的发展需求，但无论如何，商业物业的赢利水平是值得重视的。Xx省商业物业历经十年的发展，在百货零售业取得较好的发展，已形成三大商圈格局，从单店发展到商圈共荣，经历了激烈的竞争的同时也提升了商业物业的价值，随着地产发展的限制和城市中心化的作用，投资者和商业物业管理者将会冷静思考如何使商业物业获利了。

　　关键词：坪效 商业物业

　　一、坪效管理

　　（一）坪效

　　1、坪效=（销售额÷面积）×扣率（%）。这是目前xx省商业物业尤其是零售百货业典型的计算方式，也由此引发了这一管理领域的许多变革，如与供应商合作模式有：租赁、保底联营（大保底、小保底）、代销、品牌加盟等。

　　2、销售额直接反映了商品、价格、促销、供应商、成交量、客流量等管理信息；面积仅仅反映了经营面积的大小，它隐含着业态规划、动线设计、商圈格局、交通状况等管理因素；扣率反映了盈亏平衡点的控制、与供应商的合作艺术、成本控制等管理因素。

　　（二）投资者的需求

　　1、投资者在追求利益最大化，要求从市场的水平考量自身物业的价值。xx商圈临街铺面租金在120元/㎡—320元/㎡之间，随着商圈商业设施和商业网点的建立，商业繁荣局势的驱动，商业地产蕴涵的价值是否能得以实现，这是投资者和管理者需要共同面对的课题。