深圳罗湖水库新村项目可行性研究(38页）

　　本报告的测算是在多方面考察水库片区市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前水库片区市场供求和深圳国政治稳定发展。鉴于售价将是最敏感的因素之一，同时物的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求有一支高素质、高水平、稳定的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利的最高水平，度取得良好的社会效益和环境效益。

　　目 录

　　一 项目总论 3

　　1.1 项目位置和周边状况 3

　　1.2 项目背景 4

　　1.3 可行性研究结论 5

　　二 项目投资环境和市场研究 7

　　2.1 深圳市房地产市场总体状况 7

　　2.2 罗湖区房地产发展现状 17

　　2.3 水库新村市场分析 19

　　三 项目分析及评价 22

　　3.1地块解析 22

　　3.2 项目SWOT分析 23

　　3.3项目综合评价 24

　　3.4 发展战略 24

　　四 市场定位及项目评价 25

　　4.1项目定位 25

　　4.2方案评估意见 27

　　五 项目发建设进度安排 28

　　5.1有关工程计划说明 28

　　5.2施工横道图 28

　　六 投资估算与资金进度安排 29

　　6.1项目总投资估算 29

　　6.2资金筹措 31

　　6.3投资使用计划 31

　　七 销售及经营收入测定 32

　　7.1 销售收入估算 32

　　7.2项目销售回款计划 32

　　7.3 销售费用及税金测算 32

　　八 项目融资及借款偿还计划 33

　　8.1 项目可运用资金估算 33

　　8.2融资方案建议 33

　　8.3借款偿还计划 34

　　九 销售利润估算 34

　　十 财务与敏感性分析 35

　　10.1赢利能力分析 35

　　10.2盈亏平衡分析 36

　　10.3项目不确定性分析 36

　　10.4社会效益和影响分析 37

　　十一 可行性研究与建议 37

　　11.1 拟建方案的结论性意见 37

　　11.2可行性研究建议 38

　　11.3项目风险及防范建议 38

　　附表1 项目计划进度图 39

　　附表2 项目总投资估算表 40

　　附表3 项目投资计划估算表 41

　　附表4 项目销售收入及实际回款预测表 41

　　附表5 项目销售收入与经营税金及附加估算表 42

　　附表6 投资计划与资金筹措表 43

　　附表7 资金来源与运用表 45

　　附表8 借款还本付息表 47

　　附表9 全部投资现金流量表 48

　　附表10 敏感性分析表 49