中原--天津梅江南专案定位报告(74页）

　　总 论. 4

　　一、市场分析总结. 5

　　1 宏观市场形势. 5

　　2区域市场情况. 6

　　2.1 区域市场总体情况. 6

　　2.2区域市场需求情况. 9

　　2.3可比市场供给情况. 11

　　2.4市场空白点. 13

　　二、项目地块情况. 15

　　三、项目S.W.O.T.矩阵分析. 16

　　1 优势和劣势分析. 17

　　1.1 Strength（优势分析）. 17

　　1.2 Weakness（劣势分析）. 18

　　2.机会点和威胁分析. 20

　　2.1 Opportunity(机会点分析)20

　　2.2 Threat(威胁分析)21

　　3.劣势和威胁的弥补方案. 22

　　3.1 针对劣势的对策. 22

　　3.2 针对威胁的对策. 24

　　3.3 针对机会点和威胁的对策. 25

　　3.4 优势和机会点的结合. 25

　　4.总结. 26

　　四项目定位. 29

　　1. 定位要求. 29

　　1.1 关于项目定位. 29

　　1.2 定位应考虑的要素. 30

　　1.2.1国家产业政策导向. 30

　　1.2.2 目标市场供需对比. 31

　　1.2.3 项目现状对定位的影响. 31

　　2 市场定位. 33

　　2.1 市场定位点. 33

　　2.2 市场定位的支撑点. 34

　　2.2.1 关于“新标准”的概念. 35

　　2.2.2 关于“新都市”的概念. 36

　　2.2.3 关于“新湖景生态文化社区”的概念. 38

　　2.2.4关于档次定位. 39

　　3 客群定位. 41

　　3.1 客群范围. 41

　　3.2 地区人口收入水平. 42

　　3.3 目标客群阶层界定. 42

　　3.3.1 中高档客户群. 42

　　3.3.2 高档客户群. 43

　　3.4 目标客户群. 43

　　3.4.1 新生代中产阶级. 43

　　3.4.2 民营业主及企业管理者. 43

　　3.4.3 地区市场二次置业的买家. 44

　　3.4.4 外地来津投资、经商人士. 44

　　3.5目标客户群的购买类型. 45

　　3.5.1自用型客户的特征. 45

　　3.5.2投资型客户. 46

　　3.6 12#、13#组团推广重点客群. 46

　　4 产品定位. 47

　　4.1 楼体类型. 49

　　4.2主题湖景园林为主卖点. 49

　　4.3 公建设施. 49

　　4.4 配套设施设计建议. 50

　　4.4.1 物业管理与智能化设施. 50

　　4.4.2教育. 51

　　4.4.3 商业设施及会所. 52

　　4.4.4 社区医院、诊所. 52

　　4.4.5 运动设施. 52

　　4.4.6 交通设施. 53

　　4.5 规划设计要求. 54

　　4.5.1 社区规划动态化. 54

　　4.5.2 户型设计强调功能优先. 59

　　4.5.3 建材设备科技突出. 60

　　4.5.4 小区管理智能化合理适度. 61

　　4.5.5 物业服务人性主义为本. 62

　　4.5.6 菜单式精装修交房. 63

　　4.6   12&13#地产品定位. 64

　　5 形象定位. 65

　　5.1 形象定位点. 65

　　5.2 形象定位支持. 66

　　5.2.1 生态概念的湖居环境. 66

　　5.2.2 个性生活的未来社区. 67

　　6 价格定位. 68

　　6.1 定价方法. 68

　　6.1.1 成本加成定价法. 68

　　6.1.2 市场比较定价法. 69

　　6.1.3 顾客感受定价法. 69

　　6.2 本项目定价参考. 69

　　6.2.1 成本加成定价法参考. 69

　　6.2.2 市场比较法定价参考. 70

　　6.2.3项目价格最终定位：. 71

　　7．项目定位总结. 72