住宅开发商转型商业地产要补三门课必读！

　　万达集团的王健林(博客)常用“大学生”与“小学生”来比喻商业地产和住宅地产之间的差距。对于在商业地产“大学”门外徘徊的住宅开发商来说，首先应该破除对商业地产开发运营之难的迷信，登堂入室去看看自己到底缺了哪些课，好去照单抓药，快速补上。

　　通过长期跟踪国内商业地产企业发展路径，我们认为住宅开发商要从“小学生”成长为“大学生”，最主要是要补好三门课。

　　第一，产业环节课。商业地产在开发运营商与终端消费者之间增加了物业投资者和物业租赁者。零售商业地产开发运营商要与旗下物业可能涉及到的形形色色的零售业者打交道，整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。

　　第二，资金模式课。商业地产比住宅地产增加了持有运营期的资金压力。在预售制度下住宅地产的融资结构中以短期开发贷款为主，但这种模式显然无法满足未来企业将进入的商业地产领域。即使对于在商业地产领域浸淫已久的万达集团等企业来说，融资也始终是他们的重中之重。凯德中国的解决方案是通过设计风险与收益对等的多种基金，实现价值链上的资金结构优化。未来随着国内融资通道的成熟，这是一个可能的发展方向。

　　第三，能力结构课。商业地产在开发过程中比住宅地产增加了招商环节，推广环节要面向直接购买者和终端消费者同时开展。商业地产在开发之后还增加了商业运营环节，这一环节对于商业地产项目的成功至关重要。即使在设计、工程等住宅地产商熟悉的环节上，商业物业也与住宅物业有巨大差异。