2011年绵阳三江开发公司唐汛五号地块一号地块市场调研、可行性研究报告(146页)

　　目  录

　　第一章 绵阳市宏观环境及房地产市场分析... 1

　　第一节       绵阳市宏观经济环境概述... 1

　　1、城市概况... 1

　　2、政策环境... 5

　　第二节       绵阳市房地产市场分析... 7

　　1、2009-2010年绵阳楼市概况... 7

　　2、绵阳市房地产市场特征... 10

　　3、绵阳市购房消费需求分析... 10

　　4、绵阳楼市发展趋势分析... 11

　　第二章  绵阳市经开区房地产市场分析... 12

　　第一节       经开区区域概况... 12

　　1、区域概况... 12

　　2、城市规划简述... 12

　　3、经济发展... 14

　　4、未来发展趋势... 14

　　第二节       2009年经开区市场概况... 14

　　第三节       经开区房地产市场发展小结... 15

　　第三章   竞争楼盘调研与分析... 16

　　第一节       调研楼盘基本概况一览... 16

　　第二节       调研的主要收获... 20

　　1.    开发理念与产品定位... 20

　　2.    总平、组团、布局与规划方案... 21

　　3.    户型配置与设计... 23

　　4.    建筑与立面风格... 24

　　5.    配套设施与园林景观... 25

　　6.    营销推广策略与手段... 27

　　第三节       调研启示与项目建议... 28

　　1     值得借鉴的方面... 28

　　2     产品规划建议... 30

　　3     楼盘调研项目基本情况... 30

　　3.1    三江•国际丽城... 31

　　3.2    博雅海润广场... 34

　　3.3    嘉来·涪滨印象... 37

　　3.4    富临·桃花岛... 40

　　3.5    人和天地... 43

　　3.6    万豪·尊品... 46

　　3.7    樊华似锦... 49

　　3.8    树高·卡地亚... 52

　　3.9    奥林春天... 55

　　3.10    香榭里大道... 58

　　3.11    长兴太阳城... 61

　　3.12    布鲁斯国际新城... 64

　　3.13    富临·大都会... 67

　　3.14    华润·中央公园... 70

　　3.15    东原·香屿... 73

　　3.16    世纪山江... 76

　　3.17    江御城邦... 79

　　3.18    未来城... 82

　　3.19    长虹世纪城... 85

　　3.20    芙蓉世纪阳光... 88

　　第四章   项目定位分析... 91

　　第一节       项目区位... 91

　　第二节       项目地块属性分析... 91

　　1.    项目地理位置... 91

　　2.    项目地质、水文、气候情况... 93

　　3.    项目地形、地貌... 93

　　4.    项目的市政配套情况... 94

　　第三节       项目地块SWOT分析... 95

　　1.    优势... 95

　　2.    劣势... 95

　　3.    机会... 95

　　4.    威胁... 96

　　第四节       项目定位... 99

　　1.    总体定位... 99

　　2.    形象定位... 99

　　3.    产品定位... 100

　　3.1、购房需求调查... 100

　　3.2、产品定位... 101

　　3.3产品定位说明... 101

　　4.    建筑风格定位... 101

　　5.    目标客户定位... 102

　　6.    物业管理定位... 102

　　第五章  项目规划设计... 103

　　第一节       项目规划设计条件... 103

　　1.    用地面积... 103

　　2.    用地性质... 103

　　3.    容积率... 103

　　4.    建筑密度... 103

　　5.    绿地率... 103

　　6.    建筑高度和楼间距... 104

　　7.    建筑退让红线... 104

　　第二节       项目规划设计... 104

　　1.    规划设计理念... 104

　　2.    规划设计指导思想... 104

　　3.    总平规划设计布局要点... 105

　　4.    建筑风格设计... 106

　　5.    户型设计：人性化的空间... 106

　　6.    景观设计... 107

　　7.    总平交通设计... 109

　　8.    结构设计... 110

　　第六章  项目价格分析... 111

　　第一节       住宅市场定价分析... 111

　　1.    可类比住宅项目及参数确定... 111

　　2.    本地块比较价格计算值... 112

　　第二节       商业市场定价分析... 112

　　第七章  项目投资估算与利润分析... 113

　　第一节       1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5）... 错误！未定义书签。

　　1.    项目财务分析与评价采用的基础数据... 错误！未定义书签。

　　2.    销售收入测算... 错误！未定义书签。

　　3.    项目开发建设成本估算表... 错误！未定义书签。

　　4.    初步产值利润分析... 错误！未定义书签。

　　5.    盈亏平衡分析... 错误！未定义书签。

　　6.    财务评价结论... 错误！未定义书签。

　　第二节       1号地块的财务分析与评价（容积率为3）... 116

　　1.    项目财务分析与评价采用的基础数据... 116

　　2.    销售收入测算... 117

　　3.    项目开发建设成本估算表... 117

　　4.    初步产值利润分析... 119

　　5.    盈亏平衡分析... 119

　　6.    财务评价结论... 119

　　第三节       塘汛5号地块的财务分析与评价... 120

　　1.    项目财务分析与评价采用的基础数据... 120

　　2.    销售收入测算... 120

　　3.    项目开发建设成本估算表... 121

　　4.    初步产值利润分析... 122

　　5.    盈亏平衡分析... 122

　　6.    财务评价结论... 123

　　第四节       4、5号地块的财务分析（容积率为2.5）... 123

　　1.    项目财务分析与评价采用的基础数据... 127

　　2.项目开发建设成本估算表... 127

　　第五节       4、5号地块的财务分析（容积率为3）... 错误！未定义书签。

　　1.    项目财务分析与评价采用的基础数据... 错误！未定义书签。

　　2.    项目开发建设成本估算表... 错误！未定义书签。

　　第六节       两种容积率与分配方式下4、5号地块综合测评... 错误！未定义书签。

　　第八章  项目开发思路... 130

　　第一节       项目开发初步策略... 130

　　1.    开发分期... 130

　　2.    产品建设的先后顺序... 130

　　第二节       项目策划... 130

　　第三节       项目设计... 130

　　第四节       项目建设... 130

　　第五节       项目推广... 130

　　第六节       项目销售... 130

　　第七节       项目物业管理... 130

　　第九章  销售现场包装策略... 130

　　第一节       项目地块周边包装... 130

　　第二节       接待中心（售楼处）包装... 130

　　1.    包装思路... 130

　　2.    功能分区... 130

　　第三节       样板房包装... 130

　　1.    样板环境... 130

　　2.    样板房... 130

　　第十章  项目风险分析... 130

　　1.    宏观经济与政策变动导致的风险分析... 130

　　2.    绵阳市房地产行业发展对项目的风险分析... 130

　　3.    绵阳市总体规划与区域环境对项目的风险分析... 130

　　4.    项目财务风险分析... 130

　　5.    项目运作风险... 130

　　结论... 130