前田庆次 2011-05-2017477127三星级
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目 录...........................................................1
1 项目简介..........................................................4
1.1 项目背景....................................................5
1.2 服务内容....................................................5
1.3 报告结构....................................................5
2 宏观社会经济环境分析..............................................7
2.1 无锡概况....................................................7
2.1.1 城市行政区划...........................................8
2.1.2 无锡的人口特征.........................................8
2.1.3 城市交通规划..........................................11
2.2 无锡宏观经济状况...........................................17
2.2.1 国内生产总值..........................................17
2.2.2 社会消费品零售总额....................................17
2.2.3 居民可支配收入........................................18
2.2.4 外商直接投资..........................................19
2.2.5 固定资产投资及房地产业发展............................19
2.2.6 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较..............22
2.2.7 旅游经济发展..........................................27
2.3 主要结论...................................................29
3 基地分析.........................................................31
3.1 项目地简介.................................................31
3.2 立地分析...................................................32
3.2.1 地块现状..............................................32
3.2.2 交通条件..............................................32
3.2.3 生活便利度............................................35
3.3 滨湖新城概况...............................................37
3.3.1 滨湖区行政区域........................................37
3.3.2 滨湖新城发展规划......................................37
3.4 主要结论...................................................45
4 住宅物业市场分析.................................................46
4.1 宏观住宅市场状况...........................................46
4.1.1 总体供求特征..........................................46
4.1.2 住宅价格状况..........................................47
4.1.3 区域供求特征..........................................49
4.1.4 二手房供求状况........................................51
4.1.5 商品住宅供求特点......................................52
4. 2 分档次与板块住宅市场介绍..................................54
4.2.1 中档市场..............................................55
-1-
4.2.2 中高档市场............................................63
4.2.3 高档市场..............................................70
4.3 住宅微观竞争市场...........................................75
4.3.1 微观竞争市场定义......................................75
4.3.2 竞争楼盘典型案例......................................79
4.3.3 未来竞争估计..........................................84
4.3.4 竞争促销手段..........................................84
4.4 未来住宅供应状况...........................................86
4.4.1 未来供需状况..........................................86
4.4.2 未来价格走势..........................................88
4.5 住宅市场结论...............................................88
5 服务式公寓市场分析...........................................90
5.1 酒店式公寓的定义...........................................90
5.2 现有服务式公寓.............................................90
5.2.1 现有供应及分布........................................90
5.2.2 市场供需状况..........................................91
5.2.3 客户来源..............................................93
5.3 服务式公寓未来供应.........................................94
5.4 酒店式公寓结论.............................................99
6 商业物业市场分析................................................100
6.1 商业设施类别概述..........................................100
6.1.1 核心商业设施.........................................101
6.1.2 区域商业设施.........................................105
6.1.3 旅游及其他商业设施...................................109
6.2 商业设施的市场状况........................................112
6.2.1 目前库存状况.........................................112
6.2.2 商用房租金趋势.......................................113
6.2.3 商用房销售趋势.......................................114
6.3 商业设施未来供应..........................................115
6.3.1 无锡市商业未来供应特征...............................115
6.3.2 项目周边商业设施未来供应.............................117
6.4 商业物业竞争市场分析......................................118
6.4.1 区域商业中心.........................................121
6.4.2 休闲餐饮.............................................123
6.4.3 社区商业.............................................125
6.5 商业市场结论..............................................126
7 酒店市场分析....................................................128
7.1 无锡酒店市场总体概况......................................128
7.1.1 无锡市区三星级以上酒店现状...........................128
7.1.2 三星级以上酒店平均房价和入住率.......................129
7.1.3 度假型酒店发展状况...................................130
7.1.4 无锡典型酒店分析.....................................132
7.2 未来供应..................................................134
-2-
7.3 酒店竞争市场分析..........................................135
7.4 酒店市场结论..............................................138
8 国际学校市场分析................................................139
8.1 无锡的国际学校分布........................................139
8.1.1 无锡国际学校.........................................139
8.1.2 太湖国际学校（威尼斯花园内）.........................141
8.1.3 其他国际学校参考案例——北京英国人学校...............142
8.2 无锡的国际学校未来发展需求.................................143
8.3 国际学校的运营机构介绍....................................146
8.4 国际学校市场小结..........................................147
9 写字楼物业市场分析..............................................148
9.1 无锡写字楼市场综述........................................148
9.2 无锡写字楼供求关系分析....................................149
9.3 无锡写字楼市场未来供求分析.................................150
9.4 办公楼市场小结............................................151
10 消费者研究分析.................................................152
10.1 消费者问卷调查结果.......................................152
10.2 初步结论.................................................170
10.3 深访结论.................................................171
11 案例分析.......................................................174
11.1 案例一：佳丽比湾和怡丰城.................................174
11.1.1 地理位置............................................174
11.1.2 佳丽比湾住宅社区....................................175
11.1.3 怡丰城商场..........................................178
11.1.4 成功之处和借鉴意义..................................182
11.2 案例二：黄埔花园.........................................183
11.2.1 地理位置............................................183
11.2.2 物业规模及定位......................................184
11.2.3 商业布局和设计风格..................................186
11.2.4 成功之处和借鉴意义..................................187
12 物业产品开发建议...............................................188
12.1 SWOT分析及可开发物业类型.................................188
12.2 项目整体定位.............................................190
12.2.1 项目定位............................................190
12.2.2 各物业类型的排布....................................191
12.2.3 总体开发量及开发分期................................192
12.3 住宅物业开发建议.........................................194
12.3.1 住宅市场的物业销售案例..............................194
12.3.2 住宅主题概念........................................196
12.3.3 住宅比例总表........................................198
12.3.4 客户定位............................................199
12.3.5 分社区板块住宅建议分析..............................200
12.3.6 户型建议............................................206
-3-
12.3.7 住宅项目的开发原则..................................210
12.3.8 住宅设计风格定位建议................................211
12.3.9 定价建议............................................211
12.4 启动区及一期住宅开发策略.................................213
12.4.1 启动区的设立........................................213
12.4.2 一期住宅开发建议....................................214
12.5 服务式公寓物业开发建议...................................221
12.5.1 总体开发建议........................................221
12.5.2 租赁式酒店式公寓建议................................221
12.5.3 产权式服务式公寓建议................................222
12.6 商业物业开发建议.........................................225
12.6.1 商圈分析............................................225
12.6.2 集中型中高档商业设施建议............................226
12.6.3 社区型商业设施建议..................................234
12.7 酒店开发建议.............................................238
12.7.1 酒店档次定位........................................238
12.7.2 目标客源............................................238
12.7.3 四星级酒店的开发建议................................239
12.7.4 开发时间的建议......................................239
12.7.5 酒店客房配置及定价建议..............................240
12.7.6 酒店配套设施建议....................................241
12.8 国际学校开发建议.........................................242
12.8.1 建议理由............................................242
12.8.2 建设体量............................................242
12.8.3 开发时间建议........................................242
12.9 关于预留地的设置.........................................244
13 初步财务分析...................................................245
13.1 项目开发基本参数及建设方案.................................245
13.1.1 关于土地款分摊的说明................................245
13.1.2 建筑指标............................................248
13.1.3 项目开发进度........................................249
13.1.4 项目发展成本........................................250
13.1.5 经营状况假定........................................253
13.2 整体项目财务分析..........................................254
13.3 敏感性分析................................................256
13.4 分物业类型各产品财务分析结果及现金流量表...................257
附件1 住宅楼盘详细列表............................................258
附件2 无锡市楼板价在1300元/平米以上的土地项目列表................261
附件3 消费者调查单项结果汇总表....................................264
附件4 分物业类型各产品财务分析结果................................288
附件5 现金流量表..................................................305
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品牌数读品牌拓展趋势
