世邦魏理仕--华润新鸿基无锡地产项目前期市场分析及物业定位建议(257页）

　　目 录

　　目 录...........................................................1

　　1 项目简介..........................................................4

　　1.1 项目背景....................................................5

　　1.2 服务内容....................................................5

　　1.3 报告结构....................................................5

　　2 宏观社会经济环境分析..............................................7

　　2.1 无锡概况....................................................7

　　2.1.1 城市行政区划...........................................8

　　2.1.2 无锡的人口特征.........................................8

　　2.1.3 城市交通规划..........................................11

　　2.2 无锡宏观经济状况...........................................17

　　2.2.1 国内生产总值..........................................17

　　2.2.2 社会消费品零售总额....................................17

　　2.2.3 居民可支配收入........................................18

　　2.2.4 外商直接投资..........................................19

　　2.2.5 固定资产投资及房地产业发展............................19

　　2.2.6 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较..............22

　　2.2.7 旅游经济发展..........................................27

　　2.3 主要结论...................................................29

　　3 基地分析.........................................................31

　　3.1 项目地简介.................................................31

　　3.2 立地分析...................................................32

　　3.2.1 地块现状..............................................32

　　3.2.2 交通条件..............................................32

　　3.2.3 生活便利度............................................35

　　3.3 滨湖新城概况...............................................37

　　3.3.1 滨湖区行政区域........................................37

　　3.3.2 滨湖新城发展规划......................................37

　　3.4 主要结论...................................................45

　　4 住宅物业市场分析.................................................46

　　4.1 宏观住宅市场状况...........................................46

　　4.1.1 总体供求特征..........................................46

　　4.1.2 住宅价格状况..........................................47

　　4.1.3 区域供求特征..........................................49

　　4.1.4 二手房供求状况........................................51

　　4.1.5 商品住宅供求特点......................................52

　　4. 2 分档次与板块住宅市场介绍..................................54

　　4.2.1 中档市场..............................................55

　　-1-

　　4.2.2 中高档市场............................................63

　　4.2.3 高档市场..............................................70

　　4.3 住宅微观竞争市场...........................................75

　　4.3.1 微观竞争市场定义......................................75

　　4.3.2 竞争楼盘典型案例......................................79

　　4.3.3 未来竞争估计..........................................84

　　4.3.4 竞争促销手段..........................................84

　　4.4 未来住宅供应状况...........................................86

　　4.4.1 未来供需状况..........................................86

　　4.4.2 未来价格走势..........................................88

　　4.5 住宅市场结论...............................................88

　　5 服务式公寓市场分析...........................................90

　　5.1 酒店式公寓的定义...........................................90

　　5.2 现有服务式公寓.............................................90

　　5.2.1 现有供应及分布........................................90

　　5.2.2 市场供需状况..........................................91

　　5.2.3 客户来源..............................................93

　　5.3 服务式公寓未来供应.........................................94

　　5.4 酒店式公寓结论.............................................99

　　6 商业物业市场分析................................................100

　　6.1 商业设施类别概述..........................................100

　　6.1.1 核心商业设施.........................................101

　　6.1.2 区域商业设施.........................................105

　　6.1.3 旅游及其他商业设施...................................109

　　6.2 商业设施的市场状况........................................112

　　6.2.1 目前库存状况.........................................112

　　6.2.2 商用房租金趋势.......................................113

　　6.2.3 商用房销售趋势.......................................114

　　6.3 商业设施未来供应..........................................115

　　6.3.1 无锡市商业未来供应特征...............................115

　　6.3.2 项目周边商业设施未来供应.............................117

　　6.4 商业物业竞争市场分析......................................118

　　6.4.1 区域商业中心.........................................121

　　6.4.2 休闲餐饮.............................................123

　　6.4.3 社区商业.............................................125

　　6.5 商业市场结论..............................................126

　　7 酒店市场分析....................................................128

　　7.1 无锡酒店市场总体概况......................................128

　　7.1.1 无锡市区三星级以上酒店现状...........................128

　　7.1.2 三星级以上酒店平均房价和入住率.......................129

　　7.1.3 度假型酒店发展状况...................................130

　　7.1.4 无锡典型酒店分析.....................................132

　　7.2 未来供应..................................................134

　　-2-

　　7.3 酒店竞争市场分析..........................................135

　　7.4 酒店市场结论..............................................138

　　8 国际学校市场分析................................................139

　　8.1 无锡的国际学校分布........................................139

　　8.1.1 无锡国际学校.........................................139

　　8.1.2 太湖国际学校（威尼斯花园内）.........................141

　　8.1.3 其他国际学校参考案例——北京英国人学校...............142

　　8.2 无锡的国际学校未来发展需求.................................143

　　8.3 国际学校的运营机构介绍....................................146

　　8.4 国际学校市场小结..........................................147

　　9 写字楼物业市场分析..............................................148

　　9.1 无锡写字楼市场综述........................................148

　　9.2 无锡写字楼供求关系分析....................................149

　　9.3 无锡写字楼市场未来供求分析.................................150

　　9.4 办公楼市场小结............................................151

　　10 消费者研究分析.................................................152

　　10.1 消费者问卷调查结果.......................................152

　　10.2 初步结论.................................................170

　　10.3 深访结论.................................................171

　　11 案例分析.......................................................174

　　11.1 案例一：佳丽比湾和怡丰城.................................174

　　11.1.1 地理位置............................................174

　　11.1.2 佳丽比湾住宅社区....................................175

　　11.1.3 怡丰城商场..........................................178

　　11.1.4 成功之处和借鉴意义..................................182

　　11.2 案例二：黄埔花园.........................................183

　　11.2.1 地理位置............................................183

　　11.2.2 物业规模及定位......................................184

　　11.2.3 商业布局和设计风格..................................186

　　11.2.4 成功之处和借鉴意义..................................187

　　12 物业产品开发建议...............................................188

　　12.1 SWOT分析及可开发物业类型.................................188

　　12.2 项目整体定位.............................................190

　　12.2.1 项目定位............................................190

　　12.2.2 各物业类型的排布....................................191

　　12.2.3 总体开发量及开发分期................................192

　　12.3 住宅物业开发建议.........................................194

　　12.3.1 住宅市场的物业销售案例..............................194

　　12.3.2 住宅主题概念........................................196

　　12.3.3 住宅比例总表........................................198

　　12.3.4 客户定位............................................199

　　12.3.5 分社区板块住宅建议分析..............................200

　　12.3.6 户型建议............................................206

　　-3-

　　12.3.7 住宅项目的开发原则..................................210

　　12.3.8 住宅设计风格定位建议................................211

　　12.3.9 定价建议............................................211

　　12.4 启动区及一期住宅开发策略.................................213

　　12.4.1 启动区的设立........................................213

　　12.4.2 一期住宅开发建议....................................214

　　12.5 服务式公寓物业开发建议...................................221

　　12.5.1 总体开发建议........................................221

　　12.5.2 租赁式酒店式公寓建议................................221

　　12.5.3 产权式服务式公寓建议................................222

　　12.6 商业物业开发建议.........................................225

　　12.6.1 商圈分析............................................225

　　12.6.2 集中型中高档商业设施建议............................226

　　12.6.3 社区型商业设施建议..................................234

　　12.7 酒店开发建议.............................................238

　　12.7.1 酒店档次定位........................................238

　　12.7.2 目标客源............................................238

　　12.7.3 四星级酒店的开发建议................................239

　　12.7.4 开发时间的建议......................................239

　　12.7.5 酒店客房配置及定价建议..............................240

　　12.7.6 酒店配套设施建议....................................241

　　12.8 国际学校开发建议.........................................242

　　12.8.1 建议理由............................................242

　　12.8.2 建设体量............................................242

　　12.8.3 开发时间建议........................................242

　　12.9 关于预留地的设置.........................................244

　　13 初步财务分析...................................................245

　　13.1 项目开发基本参数及建设方案.................................245

　　13.1.1 关于土地款分摊的说明................................245

　　13.1.2 建筑指标............................................248

　　13.1.3 项目开发进度........................................249

　　13.1.4 项目发展成本........................................250

　　13.1.5 经营状况假定........................................253

　　13.2 整体项目财务分析..........................................254

　　13.3 敏感性分析................................................256

　　13.4 分物业类型各产品财务分析结果及现金流量表...................257

　　附件1 住宅楼盘详细列表............................................258

　　附件2 无锡市楼板价在1300元/平米以上的土地项目列表................261

　　附件3 消费者调查单项结果汇总表....................................264

　　附件4 分物业类型各产品财务分析结果................................288

　　附件5 现金流量表..................................................305