广州锦绣御景苑阶段性营销策划报告（40页）

　　目录

　　一、调控政策影响评估 8

　　1． 国家政策与力度 8

　　2． 地方政策形势 8

　　3． 市场总体行情 8

　　二、房地产市场分析 8

　　1． 房地产市场分析 8

　　1) 市场概况（重点分区域发展变动形势） 8

　　2) 开发特点（重点开发上的竞争转变） 8

　　3) 发展现状（重点年度供销存状况） 9

　　4) 住房现状分析（重点变化） 10

　　5) 房地产价格分析（重点销售均价行情） 10

　　6) 增城市潜力消费者特征分析（重点通过销售途径获取的信息分析） 10

　　7) 未来发展趋势分析 13

　　小结： 14

　　二、项目分析 15

　　1. 项目基本概况（重点销售情况及货源分析） 15

　　2. 建筑、园林、配套（重点指出项目推进以来的问题） 15

　　3. 区位及交通分析（重点阐述城市发展中，项目区位变化） 15

　　4. 周边配套 16

　　三、SWOT分析 16

　　1. 优势分析 16

　　1) 产品优势 16

　　2) 品牌优势 17

　　3) 规模优势 17

　　4) 交通优势 17

　　5) 区域优势 17

　　6) 成熟度优势 17

　　2. 劣势分析 17

　　1) 产品缺陷 17

　　2) 配套劣势 17

　　3) 地段劣势 17

　　4) 价格劣势 18

　　5) 遗留问题渐多 18

　　3. 机会分析 18

　　1) 规划利好 18

　　2) 经济利好 18

　　3) 户型适中 18

　　4) 区域共荣 18

　　4. 威胁分析 18

　　1) 市场威胁 18

　　2) 政策威胁 19

　　结论： 19

　　四、主要竞争对手分析 19

　　1. 碧桂园荔园 20

　　2. 荔城花园 20

　　3. 保利一号公馆 21

　　4. 碧桂园豪园 21

　　5. 金竹家园 21

　　6. 项目与竞争楼盘对比分析 21

　　五、收官思路 23

　　1.充分利用项目成熟优势，树立城市标杆 23

　　2.加速城市化进程心理化，突出城市观念 23

　　3. 加强区域性宣传，抢先区域定位，吸引人流 24

　　4. 突出项目区域的规划前景——生态都市 24

　　5. 项目再定位，扩大定位客户群 24

　　6.项目推广以实绩销售为主，锤炼核心竞争力 24

　　7. 打造和延续品牌品质内容，必须重视宣传推广的质与量 24

　　8.系统化营销，全员化管理，全面提升品牌竞争力 24

　　六、项目再定位 25

　　1.项目市场定位 25

　　1) 定位基础 25

　　2) 定位原则 25

　　3) 市场定位 25

　　4) 定位诠释 25

　　2.项目概念形象定位 26

　　3.项目目标客户群定位 26

　　七、项目推广策略 28

　　推广总体思想： 28

　　1.现阶段推广主线 29

　　2.传播策略 29

　　3.媒体精准、组合策略 31

　　4.公关策略：带动销售为目的，回馈业主营造氛围 32

　　九、销售提升策略 32

　　1、销售方式提升 33

　　3、 销售氛围提升 33

　　4、 公司形象提升 33

　　5、 物业管理 34

　　十一、项目营销部署计划 34

　　（一）2009年12—2010年4月销售目标 34

　　（二）各阶段推广及主要工作 36

　　（三）促销活动 38

　　（四）项目氛围包装 38

　　十二、项目分阶段推广执行计划 38

　　（一）亮相期 38

　　（二）热销期 41

　　（三）强销期 42

　　（四）尾货期 43