内蒙古东欣项目地产定位报告（90页）

　　目录__ １

　　1.0  前言__ ５

　　1.1背景__ ５

　　1.2目的__ ５

　　1.3方法__ ６

　　2.0  呼市宏观经济状况及发展潜力__ ７

　　2.1国内生产总值（GDP）__ ７

　　2.2零售总额__ １１

　　2.3物价指数__ １２

　　2.4可支配收入__ １２

　　2.5离休、退休、退职人员保险、福利费用组成__ １５

　　2.6企业在岗职工平均工资情况__ １６

　　2.7住宅市场__ １６

　　2.8著名企业/公司__ １７

　　2.9汽车市场__ １８

　　2.10呼市旅游业概况__ １８

　　2.11 重点总结__ １９

　　3.0  国内外主要Shopping Mall的比较研究__ ２０

　　3.1国外著名Shopping Mall介绍__ ２０

　　3.1.1美国明尼苏达州的美利坚MALL（MALL OF AMERICA）_ ２０

　　3.1.2英国DARTFORD市的BLUEWATER_ ２２

　　3.1.3马来西亚吉隆坡的Mid-Valley Megamall ２２

　　3.2国外购物中心行业发展分析__ ２３

　　3.2.1国外SHOPPING MALL发展的市场条件_ ２３

　　3.2.2国外SHOPPING MALL的市场状况_ ２４

　　3.2.3国外SHOPPING MALL的业态组合，强调体验特点_ ２４

　　3.2.4国外SHOPPING MALL交通及停车条件_ ２５

　　3.2.5国外SHOPPING MALL项目内部动线规划关注主题特色_ ２５

　　3.2.6国外SHOPPING MALL项目的规划关注业态界面的处理_ ２６

　　3.3国内著名Shopping Mall的介绍__ ２７

　　3.3.1北京东方广场_ ２７

　　3.4国内Shopping Mall的发展分析__ ３０

　　3.4.1 国内SHOPPING MALL发展条件分析_ ３０

　　3.4.2国内SHOPPING MALL发展状况_ ３１

　　3.4.3国内SHOPPING MALL开发模式_ ３２

　　3.4.4国内SHOPPING MALL开发中的典型错误_ ３３

　　3.5重点总结__ ３４

　　4.0  内蒙古呼市的零售市场__ ３５

　　4.1呼市零售市场总体概况__ ３５

　　4.2内蒙古呼市主要的商业区__ ３６

　　4.3主要的商业项目__ ３８

　　4.3.1维多利商厦_ ３８

　　4.3.2北京华联商厦（南华联）_ ４０

　　4.3.3呼和浩特民族商场（长乐宫？）_ ４２

　　4.3.4世奥商厦_ ４４

　　4.4呼市未来主要的发展项目__ ４５

　　4.4.1首府广场_ ４５

　　4.4.2温州商业步行街_ ４７

　　4.4.3呼和浩特民族特色商业区_ ４７

　　4.5零售面积供应与租金情况__ ４８

　　4.5.1零售面积供应情况_ ４８

　　4.5.2租金情况_ ４８

　　4.6重点总结__ ４９

　　5.0  项目概况__ ５０

　　5.1项目位置与面积__ ５０

　　5.2交通情况__ ５２

　　5.3可视性原则__ ５２

　　5.4周边项目介绍__ ５４

　　5.5重点总结__ ５５

　　6.0  商圈分析__ ５６

　　6.1界定商圈范围__ ５６

　　6.2商圈人口情况（2001年）__ ５７

　　6.2.1第一商圈_ ５８

　　6.2.2第二商圈_ ５８

　　6.2.3第三商圈_ ５９

　　6.2.4商圈人口年平均工资状况_ ６０

　　6.3重点总结__ ６１

　　7.0  可承受发展规模__ ６２

　　7.1可承受发展规模模型__ ６２

　　7.2呼市居民人流推算__ ６４

　　7.3游客人流推算__ ６５

　　7.4居民个人零售开支情况__ ６５

　　7.5营业额的推算__ ６６

　　7.5可承受商业面积__ ６７

　　7.6日人流量的推算__ ６９

　　7.7重点总结__ ７０

　　8.0  零售概念及商品组合建议__ ７１

　　8.1目标__ ７１

　　8.2总体零售概念__ ７２

　　8.2.1一站式购物_ ７２

　　8.2.2知名零售经营者_ ７３

　　8.2.3新颖的概念_ ７３

　　8.2.4类别杀手_ ７４

　　8.2.5 旗舰店_ ７４

　　8.2.6完善的动线设计_ ７４

　　8.2.7购物环境_ ７５

　　8.3市场定位__ ７６

　　8.4商品组合__ ７６

　　8.4.1主力店_ ７７

　　8.4.2半主力店_ ７８

　　8.4.3餐饮_ ７９

　　8.4.4娱乐_ ８０

　　8.4.5专卖店_ ８１

　　9.0  财务分析__ ８２

　　9.1建议兴建东欣商业区项目的规模__ ８２

　　9.2总项目造价__ ８２

　　9.3债务安排__ ８３

　　9.4租务情况__ ８４

　　9.5租金及营业额预测__ ８５

　　9.6东欣商业区项目首年经营收入与支出__ ８７

　　9.7折旧情况__ ８８

　　9.8终止价值及企业所得税__ ８９

　　9.9财务分析结果__ ９０

　　9.10敏感性分析__ ９１

　　9.10.1增长率_ ９１

　　9.10.2租金_ ９２

　　9.10.3空置率_ ９２

　　9.10.4折线率_ ９２

　　9.10.5贷款利率_ ９２

　　9.10.6建筑成本_ ９３

　　9.11盈亏平衡分析__ ９３

　　9.11.1租金_ ９４

　　9.11.2空置率_ ９４

　　9.12风险因素考虑__ ９４