阅微 2011-04-212010582二星级
价值：6个赢商币文件类型：DOC大小：764.5KB目 录................................................................................................................................ 7
市场调查篇......................................................................................................................... 9
调查目的...................................................................................................................... 9
调查时间...................................................................................................................... 9
调查方式...................................................................................................................... 9
调查结果...................................................................................................................... 9
一、项目所在城市调研——连云港概况....................................................................... 10
（一）、城市地理................................................................................................. 10
（二）、城市经济................................................................................................. 10
（三）、城市交通................................................................................................. 12
（四）、城市房地产现状...................................................................................... 12
二、项目调研............................................................................................................. 13
（一）、项目简介................................................................................................. 13
（二）、连云港国际汽车城基本信息..................................................................... 14
（三）、项目周边情况.......................................................................................... 15
三、中国汽车行业发展远景........................................................................................ 15
中国将跨入全球三大汽车市场.............................................................................. 16
快速增长的市场空间............................................................................................ 16
加速度的市场趋势............................................................................................... 16
中国汽车产量统计............................................................................................... 16
中国私人汽车情况............................................................................................... 17
未来有利于中国汽车市场增长的重要因素：......................................................... 18
四、中国汽配行业市场的现状..................................................................................... 19
汽车分销和汽车服务的空间更大.......................................................................... 20
专业汽车市场的带动效应..................................................................................... 21
五、连云港汽车消费现状............................................................................................ 22
（一）、连云港汽车保有量。............................................................................... 22
（二）、汽车城的存在前提。............................................................................... 23
就业市场...................................................................................................... 23
公共配套设施............................................................................................... 24
人口统计...................................................................................................... 24
收入及消费水平............................................................................................ 24
六、连云港现有汽车、汽配市场调研分析................................................................... 25
（一）、各主要汽配、汽车集中街道调查.............................................................. 25
a、海连东路统计......................................................................................... 25
b、汽配市场统计......................................................................................... 26
c、陇海东路统计......................................................................................... 27
d、瀛洲路统计............................................................................................. 27
e、朝阳路统计............................................................................................. 28
f、幸福路统计.............................................................................................. 28
g、解放东路统计......................................................................................... 29
（二）、连云港汽配、汽车市场总计..................................................................... 30
（三）、调研结论：............................................................................................. 31
1、政府职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱.................................. 32
2、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致................................................ 32
3、业内各销售服务企业整体实力不强.......................................................... 33
4、业内各销售服务业态未能协调发展.......................................................... 33
5、业内缺乏龙头性或指标性市场（或企业）的领航员角色........................... 34
七、连云港竞争性商业项目调研................................................................................. 35
（一）、汇金购物广场.......................................................................................... 35
（二）、中德商业广场.......................................................................................... 36
（三）、宝安商业广场.......................................................................................... 36
（四）、上海服饰城............................................................................................. 37
（五）、宝利商业街............................................................................................. 37
（六）、其他专业市场调查................................................................................... 38
八、国内各主要汽车城比较........................................................................................ 40
（一）广东汽车市场——广物汽贸的加盟连锁模式.............................................. 40
（二）北京亚运村车市的大“4S”服务模式........................................................ 41
（三）保定市建国汽车城..................................................................................... 42
（四）天津保税区国际汽车城.............................................................................. 43
（五）江西国际汽车城........................................................................................ 45
（六）北京东方基业汽车城................................................................................. 46
（七）上海国际汽车城........................................................................................ 48
国内各汽车城统计表格：..................................................................................... 51
八、调查总结............................................................................................................. 54
市场定位篇........................................................................................................................ 55
一、项目概况............................................................................................................. 55
（一）、项目简介................................................................................................. 55
（二）、开发商背景简介...................................................................................... 57
振兴集团简介...................................................................................................... 57
（三）、项目SWOT分析：.................................................................................. 58
优势（S）：.......................................................................................................... 58
a、连云港城市区位优势............................................................................... 58
b、连云港城市交通优势............................................................................... 58
C、城市历史文化优势：.............................................................................. 59
d、项目地段优势：...................................................................................... 59
e、项目交通优势：...................................................................................... 59
f、规模优势.................................................................................................. 59
g、产业优势................................................................................................ 59
h、政策优势................................................................................................ 60
i、管理优势.................................................................................................. 60
j、开发商优势.............................................................................................. 60
k、配套优势................................................................................................. 60
m、价格优势............................................................................................... 60
n、规划设计优势......................................................................................... 61
o、销售模式优势......................................................................................... 61
p、市场唯一性优势...................................................................................... 61
q、购买力优势............................................................................................. 61
劣势（W）：........................................................................................................ 61
a、商业氛围劣势......................................................................................... 61
b、配套劣势................................................................................................ 61
c、租金水平劣势......................................................................................... 62
d、市场环境劣势......................................................................................... 62
e、道路交通劣势......................................................................................... 62
f、功能规划劣势........................................................................................... 62
威胁（T）：.......................................................................................................... 62
A、行业竞争威胁：...................................................................................... 62
b、商业房产销售竞争威胁：........................................................................ 63
机会（O）：........................................................................................................ 63
a、市场机会................................................................................................ 63
b、区域发展机遇......................................................................................... 63
c、行业机会................................................................................................ 63
d、政府支持机遇......................................................................................... 63
（四）、开发构想................................................................................................. 64
“一站式消费”是现代商业发展的必然趋势.................................................. 64
二、项目定位............................................................................................................. 66
（一）、项目的市场定位...................................................................................... 66
1、定位的意义............................................................................................. 66
2、定位的目的............................................................................................. 66
3、项目定位................................................................................................. 67
（1）针对目标客户市场的定位——商业投资功能和经营前景。...... 67
（2）针对消费者及竞争对手的定位................................................... 67
（3）针对区域的定位......................................................................... 67
（4）形象定位.................................................................................... 67
（5）规模定位.................................................................................... 68
（二）、目标客户定位.......................................................................................... 68
1、目标市场定位分析......................................................................... 68
（三）、购买商铺的目标群分析............................................................................ 69
1、项目目标客户类型（投资心理特征）....................................................... 69
2、项目目标客户细分................................................................................... 69
3、项目目标客户分析——群体个性.............................................................. 70
4、项目目标客户特征................................................................................... 71
5、目标客户锁定.......................................................................................... 72
（四）、租赁使用商铺的目标群分析..................................................................... 74
1、项目目标经营客户类型............................................................................ 74
2、按经营户地域划分................................................................................... 74
3、按经营户经营面积划分............................................................................ 74
（五）、项目目标经营客户招商途径..................................................................... 75
a.本地综合媒体推广；................................................................................. 75
b. 连云港本地知名经营户优惠性吸纳；....................................................... 75
c. 外地专业汽车展会；................................................................................ 75
d. 国内知名汽车产业的媒体；..................................................................... 75
e. 汽车产业基地定点招商；......................................................................... 75
f. 目前港城尚未进驻汽车相关品牌的直接接洽；.......................................... 75
商铺的目标消费群定位及分析....................................................................... 75
三、商铺的经营功能定位............................................................................................ 75
（一）、项目功能划分建议................................................................................... 75
1、店铺的配置............................................................................................. 76
2、商业业态定位.......................................................................................... 76
3、交通组织及道路规划............................................................................... 78
4、配套设施规划.......................................................................................... 78
5、景观绿化规划.......................................................................................... 79
（二）、规划设置建议.......................................................................................... 79
（三）、商业服务与商业文化软件建设................................................................. 80
（四）、商铺特色定位.......................................................................................... 80
（五）、竞争定位................................................................................................. 81
（六）、价格定位................................................................................................. 81
1、定价影响因素.......................................................................................... 82
2、价格制定原则.......................................................................................... 84
3、价格制定方法.......................................................................................... 85
4、总体价格定位.......................................................................................... 85
5、分期价格定位.......................................................................................... 85
6、每期价格走势.......................................................................................... 86
营销推广篇........................................................................................................................ 87
一、整体营销推广思路............................................................................................... 89
二、项目核心推广理念............................................................................................... 91
（一）项目整体定位理念..................................................................................... 92
（二）区位价值定位理念..................................................................................... 92
（三）经营模式功能定位理念.............................................................................. 92
（四）行业层次定位理念..................................................................................... 92
（五）经营产品定位理念..................................................................................... 93
（六）经营规模定位理念..................................................................................... 93
（七）品牌形象定位理念..................................................................................... 93
（八）名利主义定位理念..................................................................................... 93
（九）投资定位理念............................................................................................ 93
（十）招商定位理念............................................................................................ 94
（十一）项目文化定位理念................................................................................. 94
（十二）项目价格定位理念................................................................................. 94
（十三）城市优势定位理念................................................................................. 94
三、营销推广策略...................................................................................................... 95
（一）、总体销售策略.......................................................................................... 95
（二）、价格策略................................................................................................. 96
1、定价策略................................................................................................. 97
2、价格走势策略.......................................................................................... 97
3、价格周期策略.......................................................................................... 98
4、客户付款方式............................................................................................ 99
（三）、蜂鸣人脉营销策略................................................................................. 100
1、何谓蜂鸣人脉营销？............................................................................. 100
2、蜂鸣人脉营销成功的例子...................................................................... 101
3、本项目如何采用蜂鸣人脉营销策略？..................................................... 101
（四）、促销策略............................................................................................... 103
1、提高投资回报率，给予投资者投资保证；.............................................. 103
（五）、招商策略............................................................................................... 104
1、整体招商思路........................................................................................ 104
（1）、营销操作上执行租售并举、招商先行......................................... 104
（2）、招商与销售联动........................................................................ 104
2、本项目招商的目的和对象...................................................................... 104
3、招商机构的建设和招商人员培训............................................................ 104
4、招商策略原则........................................................................................ 105
5、本项目的主要招商策略.......................................................................... 106
6、项目招商优惠措施................................................................................. 107
（1）、租金优惠................................................................................... 107
（2）、其他优惠................................................................................... 107
（3）、关于对商家经营配套的优惠....................................................... 107
7、项目招商准备........................................................................................ 108
8、本项目招商的初步工作计划................................................................... 108
9、招商工作应注意的几个方面：............................................................... 109
（1）、招商的前期准备工作................................................................. 109
（2）、招商工作整体策略..................................................................... 109
（3）、招商宣传工作............................................................................ 109
（4）、招商实际操作策略..................................................................... 110
10、招商资源............................................................................................. 110
（1）、美国著名的快修品牌AC德科.................................................... 110
（2）、全球第二大零部件供应商博世贸易（上海）有限公司................ 110
（3）、日本最大的汽车用品经销商黄帽子（YellowHat）.................... 111
附件一招商品牌建议................................................................................... 112
四、阶段性广告策略................................................................................................. 114
（一）、广告诉求对象........................................................................................ 114
（二）、诉求重点............................................................................................... 114
（三）、诉求方法............................................................................................... 115
（四）传播阶段划分.......................................................................................... 115
（五）具体阶段传播策略：................................................................................ 116
1、市场预热期策略..................................................................................... 116
2、内部认购期策略..................................................................................... 116
3、开盘强销期策略：................................................................................. 116
4、持续销售期策略：................................................................................. 117
5、尾盘销售期策略：................................................................................. 117
（六）、广告基本细分内容如下：....................................................................... 117
五、媒介组合策略..................................................................................................... 118
（一）、媒体投放背景........................................................................................ 118
（二）、媒体投放目标........................................................................................ 118
（三）、广告传播对象特征................................................................................. 119
（四）、媒介传播要点..................................................................................... 119
（五）、媒体策略............................................................................................... 119
（六）、平面媒体的优点..................................................................................... 119
（七）、媒体选择............................................................................................... 120
（八）、新闻炒作............................................................................................... 120
（九）、媒体投放行程策略................................................................................. 121
六、形象包装策略.................................................................................................... 123
（一）、VI视觉识别系统...................................................................................... 123
（二）、现场形象包装........................................................................................ 124
（三）、售楼中心设计、建设和布置................................................................... 124
（四）、样板房设计............................................................................................ 125
（五）、其他软硬件包装..................................................................................... 125
（六）销售人员形象软性包装............................................................................ 125
七、具体营销推广计划............................................................................................. 126
（一）市场预热期（时间2005年2月——4月）.............................................. 126
（二）、内部认购期（时间2005年4月—— 5月底）....................................... 127
（三）、开盘强销期（时间2005年6 月——7月中旬）.................................... 127
（四）、持续销售期（时间2005年7月——06年5月）................................... 129
（五）、尾盘消化期（时间2006年5月——12月）.......................................... 130
八、公关活动营销策略............................................................................................. 130
第一阶段：市场预热期（时间2005年2月——4月）....................................... 131
第二阶段：内部认购期（时间2005年4月—— 5月底）.................................. 131
第三阶段：开盘强销期（时间2005年6 月——7月中旬）............................... 131
第四阶段：持续销售期（时间2005年7月——06年5月）.............................. 131
第五阶段：尾盘消化期（时间2006年5月——12月）..................................... 131
九、整体推广费用预算............................................................................................. 132
按时间阶段广告经费分配为：............................................................................ 132
按用途广告经费分配为：................................................................................... 132
附件一连云港国际汽车城开工奠基仪式筹备方案....................................................... 134
附件二连云港国际汽车城开盘典礼策划方案.............................................................. 138
据赢商研究中心统计，2021-2023年，国内每年新增的轻资产商业项目近140个。不过，随着行业复苏、玩家力量、策略导向等因素之变，这些上新的轻资产项目亦出现不同以往的一些新特征。
轻资产行业趋势
鞋服品类以优化渠道为主基调，整体体现在谨慎开店、关闭低效店、提升店效；奢侈品牌注重门店形象的升级，重金打造超大面积零售空间成为趋势；茶饮、咖啡保持较快的规模增速……
品牌数读品牌拓展趋势
首店数量创近三年新高，“非标首店”占比逐年提升；全年新开2200+餐饮首店，饮品/烘焙“扛把子”；全年新开2100+零售首店，上海含金量最高。
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