阅微 2011-04-212054882二星级
目 录................................................................................................................................ 7
市场调查篇......................................................................................................................... 9
调查目的...................................................................................................................... 9
调查时间...................................................................................................................... 9
调查方式...................................................................................................................... 9
调查结果...................................................................................................................... 9
一、项目所在城市调研——连云港概况....................................................................... 10
(一)、城市地理................................................................................................. 10
(二)、城市经济................................................................................................. 10
(三)、城市交通................................................................................................. 12
(四)、城市房地产现状...................................................................................... 12
二、项目调研............................................................................................................. 13
(一)、项目简介................................................................................................. 13
(二)、连云港国际汽车城基本信息..................................................................... 14
(三)、项目周边情况.......................................................................................... 15
三、中国汽车行业发展远景........................................................................................ 15
中国将跨入全球三大汽车市场.............................................................................. 16
快速增长的市场空间............................................................................................ 16
加速度的市场趋势............................................................................................... 16
中国汽车产量统计............................................................................................... 16
中国私人汽车情况............................................................................................... 17
未来有利于中国汽车市场增长的重要因素:......................................................... 18
四、中国汽配行业市场的现状..................................................................................... 19
汽车分销和汽车服务的空间更大.......................................................................... 20
专业汽车市场的带动效应..................................................................................... 21
五、连云港汽车消费现状............................................................................................ 22
(一)、连云港汽车保有量。............................................................................... 22
(二)、汽车城的存在前提。............................................................................... 23
就业市场...................................................................................................... 23
公共配套设施............................................................................................... 24
人口统计...................................................................................................... 24
收入及消费水平............................................................................................ 24
六、连云港现有汽车、汽配市场调研分析................................................................... 25
(一)、各主要汽配、汽车集中街道调查.............................................................. 25
a、海连东路统计......................................................................................... 25
b、汽配市场统计......................................................................................... 26
c、陇海东路统计......................................................................................... 27
d、瀛洲路统计............................................................................................. 27
e、朝阳路统计............................................................................................. 28
f、幸福路统计.............................................................................................. 28
g、解放东路统计......................................................................................... 29
(二)、连云港汽配、汽车市场总计..................................................................... 30
(三)、调研结论:............................................................................................. 31
1、政府职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱.................................. 32
2、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致................................................ 32
3、业内各销售服务企业整体实力不强.......................................................... 33
4、业内各销售服务业态未能协调发展.......................................................... 33
5、业内缺乏龙头性或指标性市场(或企业)的领航员角色........................... 34
七、连云港竞争性商业项目调研................................................................................. 35
(一)、汇金购物广场.......................................................................................... 35
(二)、中德商业广场.......................................................................................... 36
(三)、宝安商业广场.......................................................................................... 36
(四)、上海服饰城............................................................................................. 37
(五)、宝利商业街............................................................................................. 37
(六)、其他专业市场调查................................................................................... 38
八、国内各主要汽车城比较........................................................................................ 40
(一)广东汽车市场——广物汽贸的加盟连锁模式.............................................. 40
(二)北京亚运村车市的大“4S”服务模式........................................................ 41
(三)保定市建国汽车城..................................................................................... 42
(四)天津保税区国际汽车城.............................................................................. 43
(五)江西国际汽车城........................................................................................ 45
(六)北京东方基业汽车城................................................................................. 46
(七)上海国际汽车城........................................................................................ 48
国内各汽车城统计表格:..................................................................................... 51
八、调查总结............................................................................................................. 54
市场定位篇........................................................................................................................ 55
一、项目概况............................................................................................................. 55
(一)、项目简介................................................................................................. 55
(二)、开发商背景简介...................................................................................... 57
振兴集团简介...................................................................................................... 57
(三)、项目SWOT分析:.................................................................................. 58
优势(S):.......................................................................................................... 58
a、连云港城市区位优势............................................................................... 58
b、连云港城市交通优势............................................................................... 58
C、城市历史文化优势:.............................................................................. 59
d、项目地段优势:...................................................................................... 59
e、项目交通优势:...................................................................................... 59
f、规模优势.................................................................................................. 59
g、产业优势................................................................................................ 59
h、政策优势................................................................................................ 60
i、管理优势.................................................................................................. 60
j、开发商优势.............................................................................................. 60
k、配套优势................................................................................................. 60
m、价格优势............................................................................................... 60
n、规划设计优势......................................................................................... 61
o、销售模式优势......................................................................................... 61
p、市场唯一性优势...................................................................................... 61
q、购买力优势............................................................................................. 61
劣势(W):........................................................................................................ 61
a、商业氛围劣势......................................................................................... 61
b、配套劣势................................................................................................ 61
c、租金水平劣势......................................................................................... 62
d、市场环境劣势......................................................................................... 62
e、道路交通劣势......................................................................................... 62
f、功能规划劣势........................................................................................... 62
威胁(T):.......................................................................................................... 62
A、行业竞争威胁:...................................................................................... 62
b、商业房产销售竞争威胁:........................................................................ 63
机会(O):........................................................................................................ 63
a、市场机会................................................................................................ 63
b、区域发展机遇......................................................................................... 63
c、行业机会................................................................................................ 63
d、政府支持机遇......................................................................................... 63
(四)、开发构想................................................................................................. 64
“一站式消费”是现代商业发展的必然趋势.................................................. 64
二、项目定位............................................................................................................. 66
(一)、项目的市场定位...................................................................................... 66
1、定位的意义............................................................................................. 66
2、定位的目的............................................................................................. 66
3、项目定位................................................................................................. 67
(1)针对目标客户市场的定位——商业投资功能和经营前景。...... 67
(2)针对消费者及竞争对手的定位................................................... 67
(3)针对区域的定位......................................................................... 67
(4)形象定位.................................................................................... 67
(5)规模定位.................................................................................... 68
(二)、目标客户定位.......................................................................................... 68
1、目标市场定位分析......................................................................... 68
(三)、购买商铺的目标群分析............................................................................ 69
1、项目目标客户类型(投资心理特征)....................................................... 69
2、项目目标客户细分................................................................................... 69
3、项目目标客户分析——群体个性.............................................................. 70
4、项目目标客户特征................................................................................... 71
5、目标客户锁定.......................................................................................... 72
(四)、租赁使用商铺的目标群分析..................................................................... 74
1、项目目标经营客户类型............................................................................ 74
2、按经营户地域划分................................................................................... 74
3、按经营户经营面积划分............................................................................ 74
(五)、项目目标经营客户招商途径..................................................................... 75
a.本地综合媒体推广;................................................................................. 75
b. 连云港本地知名经营户优惠性吸纳;....................................................... 75
c. 外地专业汽车展会;................................................................................ 75
d. 国内知名汽车产业的媒体;..................................................................... 75
e. 汽车产业基地定点招商;......................................................................... 75
f. 目前港城尚未进驻汽车相关品牌的直接接洽;.......................................... 75
商铺的目标消费群定位及分析....................................................................... 75
三、商铺的经营功能定位............................................................................................ 75
(一)、项目功能划分建议................................................................................... 75
1、店铺的配置............................................................................................. 76
2、商业业态定位.......................................................................................... 76
3、交通组织及道路规划............................................................................... 78
4、配套设施规划.......................................................................................... 78
5、景观绿化规划.......................................................................................... 79
(二)、规划设置建议.......................................................................................... 79
(三)、商业服务与商业文化软件建设................................................................. 80
(四)、商铺特色定位.......................................................................................... 80
(五)、竞争定位................................................................................................. 81
(六)、价格定位................................................................................................. 81
1、定价影响因素.......................................................................................... 82
2、价格制定原则.......................................................................................... 84
3、价格制定方法.......................................................................................... 85
4、总体价格定位.......................................................................................... 85
5、分期价格定位.......................................................................................... 85
6、每期价格走势.......................................................................................... 86
营销推广篇........................................................................................................................ 87
一、整体营销推广思路............................................................................................... 89
二、项目核心推广理念............................................................................................... 91
(一)项目整体定位理念..................................................................................... 92
(二)区位价值定位理念..................................................................................... 92
(三)经营模式功能定位理念.............................................................................. 92
(四)行业层次定位理念..................................................................................... 92
(五)经营产品定位理念..................................................................................... 93
(六)经营规模定位理念..................................................................................... 93
(七)品牌形象定位理念..................................................................................... 93
(八)名利主义定位理念..................................................................................... 93
(九)投资定位理念............................................................................................ 93
(十)招商定位理念............................................................................................ 94
(十一)项目文化定位理念................................................................................. 94
(十二)项目价格定位理念................................................................................. 94
(十三)城市优势定位理念................................................................................. 94
三、营销推广策略...................................................................................................... 95
(一)、总体销售策略.......................................................................................... 95
(二)、价格策略................................................................................................. 96
1、定价策略................................................................................................. 97
2、价格走势策略.......................................................................................... 97
3、价格周期策略.......................................................................................... 98
4、客户付款方式............................................................................................ 99
(三)、蜂鸣人脉营销策略................................................................................. 100
1、何谓蜂鸣人脉营销?............................................................................. 100
2、蜂鸣人脉营销成功的例子...................................................................... 101
3、本项目如何采用蜂鸣人脉营销策略?..................................................... 101
(四)、促销策略............................................................................................... 103
1、提高投资回报率,给予投资者投资保证;.............................................. 103
(五)、招商策略............................................................................................... 104
1、整体招商思路........................................................................................ 104
(1)、营销操作上执行租售并举、招商先行......................................... 104
(2)、招商与销售联动........................................................................ 104
2、本项目招商的目的和对象...................................................................... 104
3、招商机构的建设和招商人员培训............................................................ 104
4、招商策略原则........................................................................................ 105
5、本项目的主要招商策略.......................................................................... 106
6、项目招商优惠措施................................................................................. 107
(1)、租金优惠................................................................................... 107
(2)、其他优惠................................................................................... 107
(3)、关于对商家经营配套的优惠....................................................... 107
7、项目招商准备........................................................................................ 108
8、本项目招商的初步工作计划................................................................... 108
9、招商工作应注意的几个方面:............................................................... 109
(1)、招商的前期准备工作................................................................. 109
(2)、招商工作整体策略..................................................................... 109
(3)、招商宣传工作............................................................................ 109
(4)、招商实际操作策略..................................................................... 110
10、招商资源............................................................................................. 110
(1)、美国著名的快修品牌AC德科.................................................... 110
(2)、全球第二大零部件供应商博世贸易(上海)有限公司................ 110
(3)、日本最大的汽车用品经销商黄帽子(YellowHat).................... 111
附件一招商品牌建议................................................................................... 112
四、阶段性广告策略................................................................................................. 114
(一)、广告诉求对象........................................................................................ 114
(二)、诉求重点............................................................................................... 114
(三)、诉求方法............................................................................................... 115
(四)传播阶段划分.......................................................................................... 115
(五)具体阶段传播策略:................................................................................ 116
1、市场预热期策略..................................................................................... 116
2、内部认购期策略..................................................................................... 116
3、开盘强销期策略:................................................................................. 116
4、持续销售期策略:................................................................................. 117
5、尾盘销售期策略:................................................................................. 117
(六)、广告基本细分内容如下:....................................................................... 117
五、媒介组合策略..................................................................................................... 118
(一)、媒体投放背景........................................................................................ 118
(二)、媒体投放目标........................................................................................ 118
(三)、广告传播对象特征................................................................................. 119
(四)、媒介传播要点..................................................................................... 119
(五)、媒体策略............................................................................................... 119
(六)、平面媒体的优点..................................................................................... 119
(七)、媒体选择............................................................................................... 120
(八)、新闻炒作............................................................................................... 120
(九)、媒体投放行程策略................................................................................. 121
六、形象包装策略.................................................................................................... 123
(一)、VI视觉识别系统...................................................................................... 123
(二)、现场形象包装........................................................................................ 124
(三)、售楼中心设计、建设和布置................................................................... 124
(四)、样板房设计............................................................................................ 125
(五)、其他软硬件包装..................................................................................... 125
(六)销售人员形象软性包装............................................................................ 125
七、具体营销推广计划............................................................................................. 126
(一)市场预热期(时间2005年2月——4月).............................................. 126
(二)、内部认购期(时间2005年4月—— 5月底)....................................... 127
(三)、开盘强销期(时间2005年6 月——7月中旬).................................... 127
(四)、持续销售期(时间2005年7月——06年5月)................................... 129
(五)、尾盘消化期(时间2006年5月——12月).......................................... 130
八、公关活动营销策略............................................................................................. 130
第一阶段:市场预热期(时间2005年2月——4月)....................................... 131
第二阶段:内部认购期(时间2005年4月—— 5月底).................................. 131
第三阶段:开盘强销期(时间2005年6 月——7月中旬)............................... 131
第四阶段:持续销售期(时间2005年7月——06年5月).............................. 131
第五阶段:尾盘消化期(时间2006年5月——12月)..................................... 131
九、整体推广费用预算............................................................................................. 132
按时间阶段广告经费分配为:............................................................................ 132
按用途广告经费分配为:................................................................................... 132
附件一连云港国际汽车城开工奠基仪式筹备方案....................................................... 134
附件二连云港国际汽车城开盘典礼策划方案.............................................................. 138
2025年2月-赢商通会员《商业市场月报》
商业市场月报
赢商大数据监测显示,2024年,全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高。其中,出租率超95%的购物中心占比超四成,约3成购物中心空置率超10%(同比下降0.85%)。
空置率报告
赢商大数据统计,2024年,全国24城600+优质购物中心录得新开门店约3.2万家、新关门店约3万家,整体开关店比1.04,基本追平2022、2023 年。
开关店报告