重庆某商业裙楼项目经营策划方案(66页)

　　内容摘录：

　　一、项目市场背景分析

　　（一）重庆商业物业市场环境分析

　　1、数字化商业

　　（1）商业面积：

　　主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。

　　（2）商圈饱和度：

　　根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值尚有2-2.5万元的距离，远远低于饱和度。

　　（3）零售业态：

　　据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例约占35%，偏高；百货店约20%，购物中心（商场）25%，连锁仓储式中心店5%，比例偏低，其余15%为专业市场。

　　（4）租金水平：

　　主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米•月（商圈中心区域），平均租金价格在150-200元/平米•月之间。

　　整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米•月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。

　　结合重庆未来5年发展趋势，我们认为无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有升。

　　（5）销售价格：

　　各大商圈的商铺售价在2-10万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。

　　目前有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权，销售价格和年租金收入的比值大致为12：1——15：1。