2009年11月全国地铁商业研究专题(易居-120页)

　　目   录

　　现状解读——地铁商业发展缓慢，市场盈利水平低 14

　　一、一线城市地铁发展速度快，地铁商业发展潜力大 15

　　1、我国地铁建设较晚，发展速度快，地铁商业发展潜力大 15

　　2、我国83%的地铁线集中在一线城市 15

　　二、缺乏专业化市场运作，市场盈利水平低 17

　　1、地铁建设以政府为主导，地铁物业市场盈利水平低 17

　　2、缺乏专业化市场运作，地上商业价值没有得到最大利用 17

　　三、站点商业开发率低，地铁延伸带来的商业价值未得到充分挖掘 17

　　1、地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘 17

　　2、轨道商业多为大众化的消费和服务类商业为主 18

　　3、站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的三种主要形式 18

　　4、地面商业发展带动地下商业共同繁荣 19

　　趋势分析——地铁大规模扩张带动城市商圈升级，地铁商业迎来发展良机，成为新的投资热点 21

　　一、地铁大规模建设，地铁商业迎来发展良机 22

　　1、城市化进程的加快推动我国地铁建设发展 22

　　2、规划地铁城市超过30个，未来投资规模庞大 23

　　二、地铁沿线形成新的城市中心，推动城市商圈升级 24

　　1、 地铁带动站点周边商业、商务、居住、娱乐设施集中，形成新城市中心 24

　　2、地铁建设带动大型购物中心沿线聚集发展 25

　　3、地铁促进城市商圈升级，形成地铁商圈 25

　　三、发展地上物业，与地下商业联动开发，未来投资潜力巨大 26

　　1、地下、地上商业互补经营，形成餐饮、娱乐、购物一站式消费 26

　　2、地铁运营商参与地铁上盖物业开发，挖掘地铁商业最大价值 26

　　3、地铁带动沿线物业升值，地铁商业将成新的黄金投资热点 27

　　地铁财富解码——商业区型站点高档商业投资潜力大，多种交通汇聚站点适合发展中低档次商业 28

　　一、商业区型站点投资价值最大，多种交通汇聚枢枢纽型站点投资价值局限在中低档次 29

　　1、商业区型站点客流消费能力较强，商业投资价值最大 29

　　2、交通枢纽型站点客流目的性消费不强，商业发展潜力受到限制 30

　　3、住宅区及过路站点商业发展潜力较小 31

　　二、商业区型站点中高档商业发展潜力大，多种交通汇集站点商业档次难以提高 31

　　1、商业区型站点最适合发展中高端商业，大型百货购物中心成为开发主流 31

　　2、多种交通汇集站点餐饮经营较好，适合专业类批发市场的发展 32

　　3、集中式地下商城经营看好，18-35岁年轻人成为消费主力军 33

　　4、地铁商业要与周边商业环境相统一 33

　　三、地上地下商业相互连通，互补经营实现最大商业价值 34

　　1、商业与地铁出入口相互连通，商业价值最大，租金最高 34

　　2、地下、地上多业态、互补经营商业成熟较快 35

　　3、与周边环境、商业人流动向相结合，引导人流使商业成为其目的性消费场所 36

　　四、专业公司参与招商经营，吸引适合经营商户 37

　　1、以租为主，统一招商，便于对业态管理运营 37

　　2、引进知名连锁品牌，发挥 “以商引商”的带动作用 37

　　3、以商户经营水平为考量选择适合的租客服务目标消费者 38

　　附件：全国地铁商业典型案例 39

　　交通枢纽型站点 40

　　1、上海1号线上海火车站站 40

　　2、广州2号线广州火车站站 49

　　3、上海3号线上海南站站 54

　　4、大连轻轨大连火车站站 61

　　商业区型站点 68

　　5、上海1号线陕西南路站 68

　　6、深圳1号线科技馆站 75

　　7、南京1号线新街口站 82

　　8、北京1号线王府井站 89

　　9、深圳1号线东门站 94

　　10、天津1号线小白楼站 102

　　11、天津1号线营口道站 106

　　12、广州1号线体育西路站 110

　　13、重庆轻轨临江门站 117

　　14、深圳1号线华强北站 124

　　住宅区及一般过路型站点 129

　　15、北京1号线大望路站 129

　　16、重庆轻轨动物园站 134

　　17、广州2号线客村站 140

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