华润置地苏州阳澄湖项目投资建议书(86页)

　　报告框架

　　一、项目概况

　　－项目背景

　　－项目区位

　　－周边资源介绍

　　－规划指标

　　－项目现状

　　－易通公司已提供资料

　　－初步考察结论

　　二、城市理解

　　－地理位置及行政区划

　　－对外交通

　　－城市规划－总体规划

　　－城市经济－GDP

　　－城市经济－外资与民营经济

　　－城市经济－产业结构

　　－人均可支配收入

　　－人均消费性支出

　　－城市竞争力

　　－结论

　　三、市场研究

　　－宏观市场－供应

　　－宏观市场－需求

　　－宏观市场－供需关系

　　－宏观市场－价格涨幅

　　－宏观市场－土地市场

　　－宏观市场－二手房、定销房

　　－宏观市场－板块划分

　　－区域市场－项目板块概况

　　－区域市场－公积金政策

　　－区域市场－房地产投资

　　－区域市场－市场供求

　　－区域市场－价格

　　－区域市场－土地市场

　　－别墅市场－综述

　　－别墅市场－格局

　　－别墅市场－板块供应

　　－典型项目－项目分布

　　－典型项目－项目概况

　　－典型项目－SWOT分析

　　－小结

　　四、项目定位

　　－总体定位

　　－客群定位

　　－产品定位

　　－基期价格定位及涨幅

　　－全程均价及总价

　　五、规划设计

　　六、投资收益评价

　　－项目测算总体思路

　　－ 方案一

　　－ 方案二

　　七、投资风险分析

　　－市场风险评价

　　－项目市场空间分析

　　八、投资要素分析

　　投资项目重点要素分析(1)

　　区域选择及选址

　　主力客群

　　项目的主力客群为市区和园区企业中高层管理者、私营企业主等，以及外地投资者。

　　产品定位

　　近郊规模性高档湖岛别墅

　　产品定位——“联排加独栋”的产品形式

　　为适应规划条件的调整，选取两种极端情况——“纯联排”、“纯独栋”进行测算

　　八、投资项目重点要素分析(2)

　　销售价格策略

　　由于项目体量较大，初期以保守定价入市，形成一定市场影响力，并快速回款，后期利用别墅未来供应的稀缺性，逐步提高售价，争取利润最大化。

　　项目规模

　　本项目在别墅项目中规模较大，在别墅用地控制的背景下，享受未来升值的优势较大。但高端项目客群基数相对较少，项目存在一定风险。

　　公司产品溢价能力

　　从本司上海、成都、合肥和武汉项目实际操作情况来看，我司项目与周边项目相比，相对于品牌开发商而言，开盘价格溢价空间在200-500元/平米；相对于一般开发商而言，我司产品开盘价格溢价空间在500-1000元/平米。

　　本区域品牌开发商云集，一线开发商如中海、招商都有别墅项目，考虑到区域开发水平较高，剔除区位影响，我司产品与一线品牌开发商的项目价格基本持平。

　　九、结论