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售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法_专题报道_赢商网

2015年哪家房企商业租金收入最高?2016年哪家房企将有大动作?租金背后暗含怎样的行业发展启示?本专题为第11届中国商业地产节(点击进入)系列专题,从2015年租金收入、2016年新战略两大方面分析华润、大悦城、恒隆、万科、龙湖、凯德等名企动作,为企业商业开发与运营提供数据参考。

一、20大标杆房企商业运营实力解读

总体而言,2015房企在管理运营商业时,一是积极开展营销活动,提高客流量;二是注重搭建O2O电商平台,增强消费者互动体验的同时完善会员数据体系,提升客户服务;三是升级业态,结合多产业链挖掘并提升商业地产价值。
1、万达购物中心营业规模已超1100万平方米
营业规模是衡量一家房企运营能力的基础指标。目前来看,万达集团表现最为抢眼,其累计持有物业面积达2632万平方米,其中仅购物中心营业规模便超过1100万平方米,在TOP20房企中遥遥领先。
万达集团之外,凯德集团、华润置地同样值得关注,两家房企的营业规模均在300万平方米以上。在国内,凯德集团主要布局一二线城市,商业覆盖商业综合体、办公楼及购物中心,来福士广场、凯德广场是企业开疆辟土的利器。
华润置地则形成比较成熟的商业产品线,涉及购物中心、写字楼及社区商业,目前国内已有9座华润万象城开业运营,体量均在10万平方米以上。
3、万达、大悦城创新升级商业业态
商业项目的运维及创新能力主要衡量的是业态升级调整、O2O电商平台的构建与结合运用。这一方面,万达集团、大悦城的表现最为突出:
万达商业 万达商业一方面不断升级商业产品,逐渐增强体验型业态并倾向于轻资产模式的转型; 另一方面还联合腾讯、百度打造了万达电商“飞凡”,构建大数据平台优化客户服务
大悦城 重点将文化创意与商业进行了跨界结合;此外,大悦城也打造了官方微信轻应用、O2O平台(网页、APP),整合线上线下资源,起到营销宣传、消费引导、完善客户数据体系等多重作用
2、大悦城、金隅股份主营一线城市,平均租金超200元/平方米/月
从运营效率来看,大悦城、金隅股份、卓越集团三家企业表现突出,不但平均租金水平较高,均在200元/平方米/月以上。而且整体出租率较高,其中大悦城、金隅股份的出租率可达90%以上。
主要原因是这三家企业物业主要分布在北京、上海、深圳等重点城市的核心区域,商办需求量较大,租金水平较高,加上企业定位均为高端,租金水平和出租率整体运营情况都比较好。
如大悦城旗下商业项目均定位于消费能力较强的年轻群体,且集中于北京、上海、天津等城市的核心板块,其商业物业平均租金高达271元/平方米/月,出租率高达93%。
4、恒隆、太古专注高端精品,品牌影响力凸显
企业品牌对招商、客户引流等方面均起到持续的影响力,恒隆地产、太古地产及万达集团三家房企在这方面优势明显。由于起家于香港,较早涉足内地商业领域,恒隆与太古均积累不错的口碑。
恒隆地产 为强化品牌效应,恒隆将内地正在发展的商业项目一律更名“恒隆广场”,突显“恒隆模式”,定位“世界级购物殿堂”,引入国际一线大牌入驻,于高端消费群体中打响知名度
太古地产 注重商业精品打造,2001年以来在内地发展了5个项目,全部位于城市核心商圈,提振区域商业氛围,典型如北京三里屯太古里,融合时尚、购物和艺术

二、20大标杆房企租金收入水平分析

(备注:以上数据来源于房企中期报告,由于房企采取财务标准差异而产生的数据信息有误,敬请与赢商网联系)
万达商业租金收入居榜首

上市房企上半年投资物业租金收入中,万达商业,以63.33亿元位于榜首;而九龙仓以约58.97亿排列第二;太古地产约44.12亿元第三名,其后,恒隆地产、华润置地、长实地产、陆家嘴、北辰实业、大悦城地产、中国国贸分别依次排列Top10位置。

房企租金溢利水平,万达商业59.08亿元最高
万达持有物业面积远超其他企业5倍以上
港企、国企、民企三足鼎立

在27家上市房企类型中,分别将其分为港企、国企和民企,其租金收入情况如下:

27家上市房企的租金收入情况(亿元)

特别说明:本部分数据因部分企业年度数据不完整且维度不一样。因此仅将商业地产企业在2015年度的运营数据梳理出来,补充了一份2015年上半年商业地产企业的租金情况分析,仅供参考。

三、6大标杆房企租金收入与2016新战略解读

大悦城地产:以一二线城市为主

2015年大悦城总销售额达110亿,每年客流量近一亿,会员已过百万。每年销售增量达20%。其以客户价值为核心,通过体验、创新、互动,打造新型产品业态。目前布局以一二线为核心,杭州、深圳则是下一步。目前的大悦城不仅仅是拿地,也会通过并购以及轻资产运作的方式操作大悦城。

2015年平均租金单价同比增长约8%

凯德集团:在亚洲新增12个商业综合体项目
万科集团:实现销售额3000亿
华润置地:深耕二三线城市

2015年旗下万象城、万象汇产品线齐齐发力,全国共开业7个重大商业项目,刷新华润置地年度项目开业数量之最。截至目前,华润置地已在全国运营10座万象城项目和5座万象汇/五彩城项目。按照华润置地此前的深耕二、三线的发展战略,华润置地的项目大都选址在二、三线城市。

2015年实现租金收入65.4亿港元,同比上升20.3%

2016年新增总体量284万㎡

龙湖集团:实现三大产品线20个项目开业

2015年,龙湖地产实现合同销售545亿元,完成全年销售任务。除了年初的销售业绩不甚理想外,龙湖每月均呈现稳步增长的趋势。2015年实现三大产品线20个项目开业,营业面积在350万㎡。目前,龙湖商业项目正在招商的有龙湖时代天街D馆等大体量项目。

2015年实现合同销售545亿元,同比增长11.2%

2016年提升商业项目整体利润率

恒隆地产:保守求稳

恒隆集团是较早赴内地发展高端商业地产的港资开发商之一,目前在内地拥有8个大型商场和4栋办公楼,分布在上海、沈阳、济南、无锡、以及天津等城市。

2015年总收入为89.48亿港元,同比大减47%

恒隆在一线城市平均租金41.4元/㎡/天,二线城市的平均租金达5.47元/㎡/天,租金相差7.57倍,出租率差距10%以上。同一城市地段不一致租金不同,上海恒隆的租金要比港汇高2.42倍,沈阳市府恒隆的租金比皇城恒隆高1.79倍。

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