2015年,一线城市上海商铺租金水平最高,平均约为1180元/㎡/月;二线典型城市商铺租金水平在300-640元/㎡/月,以成都购物中心租金水平最高,平均达718.5元/㎡/月;一线城市商铺平均空置率超过8%;二线城市中,重庆、沈阳、青岛、厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期,购物中心最高空置率达到27.8%。本专题为 第11届中国商业地产节(点击进入)系列专题,从租金水平与商铺空置率两大方面分析了2015年商业地产发展状况,有助于为2016年购物中心开发与运营提供数据参考。

一、一二线典型城市商业租金水平分析

2015年,一线城市上海商铺租金水平最高,约为1180元/平方米/月,其中购物中心租金水平中,三大一线城市的首层租金均同比下跌;二线典型城市中,商铺租金水平在300-640元/平方米/月,其中以成都购物中心的租金水平最高,达到718.5元/月/平方米,直逼一线城市购物中心租金水平。

1、一二线城市商铺平均租金水平

2015年,一二线城市多数市场的租金被新兴区域内的新项目低于平均的租值所拉低。然而,按项目分析,核心区域内由业主自持并具备专业资产管理的物业通常能够实现租金增长。以一线城市为例,上海仍为平均租金最贵之都,约为人民币1180元/平方米/月,广州紧随其后,为1065元/平方米/月。
2014-2016年一线城市商铺平均租金

二线典型城市,商铺平均租金介于武汉的642元/平方米/月、苏州的300元/平方米/月之间。

2014-2016年二线典型城市商铺平均租金(元/平方米/月)2014-2016年二线典型城市商铺平均租金

2、一二线典型城市购物中心租金水平

2015年,三大一线城市中高端购物中心首层商铺租金下跌,跌幅最大的广州为-4.3%。唯一例外的深圳,上涨幅度也只有0.5%。2016年四大一线城市购物中心租金仍有很大可能会下跌,不过,那只是新增供应量过于庞大所致,需求依然强劲,前景依然乐观。
2015年一线城市中高端购物中心首层商铺平均租金

2015年一线城市中高端购物中心首层商铺平均租金

2015年深圳核心商圈与新兴商圈购物中心租金水平
核心商圈 新项目之低于平均水平的租金抵消若干成熟购物中心的年度租金上浮,平均租金同比下跌0.7%至人民币1,091元/月/平方米
新兴商圈 有限供应以及稳定的需求支撑租金同比上涨3.9%至人民币484元每月每平方米
其中,广州主城区优质商业的存量达到353万平方米,核心商圈优质商业首层平均租金为1385元/平方米/月。截至2015年底,北京中高端购物中心首层平均固定租金同比下降1.6%至846.7元/月/平方米。租金水平主要是由新兴区域内低于平均租金之新项目所拉低,呈现结构性小幅下降。而受益于销售额增长、租约更新及租户调整,核心子市场内成熟项目的租金仍见稳步增长。

2014-2016年二线典型城市商铺平均租金(元/平方米/月) 2015年二线典型城市购物中心租金水平
如上表所示,2015年二线典型城市的购物中心租金水平以成都最高,达到718.47元/月/平方米,直逼一线城市购物中心租金水平,其他城市购物中心首层租金水平大多在380-400元/月/平方米。

3、一二三线城市典型购物中心租金水平总结

一线城市典型购物中心租金水平
一线城市典型购物中心租金水平
总结:根据以上一线城市购物中心租金水平,可以得出城市的平均租金水平一般在600-900元/平方米/月,首层租金在1500-3000元/平方米/月。

三线城市典型购物中心租金水平三线城市典型购物中心租金水平
以上分别以一二三线城市中具有代表性的购物中心或商业项目为例,总结其购物中心租金水平情况。从租金数据来看,一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元,而二线城市仅为每天每平方米25.6元,前者为后者的1.8倍左右。
二线城市典型购物中心租金水平
二线城市典型购物中心租金水平

总结:二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年,二三线城市租金突然提速,而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响,租金增长明显放缓。
在二三线城市,一方面由于租金基础水平较低,增长空间大;另一方面,使得一线城市增长放缓的因素,在二三线城市影响有限,因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。
根据以上二线城市购物中心租金水平,中心区域租金水平在600-800元,次级商圈租金水平在150-350元。

通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结 一二三线城市租金水平的分析总结
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二、一二线典型城市购物中心商铺空置率分析

2015年,中国一线城市商铺市场平均空置率超过8%;二线城市中,重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期,购物中心最高空置率达到27.8%。

1、 一二线城市商铺市场平均空置率

庞大的人口基数、高额的消费支出以及消费者与经营者的成熟度使一线城市持续吸引零售商。此趋势通过空置率得以体现,截至2015年末,北京购物中心的空置率系全国最低,为5.2%,深圳以6.2%紧随其后;而空置率最高的城市为上海,达12.4%。
2014-2016年一线城市商铺市场平均空置率
2014-2016年一线城市商铺市场平均空置率
在多数二线城市内,空置率在新增供应的影响下有所上升,沈阳的空置率最高,达18.5%,南京的空置率最低,仅为4.1%。

2014-2016年二线典型城市商铺市场平均空置率2014-2016年二线典型城市商铺市场平均空置率

2、一二线城市优质购物中心空置率

2015年,一线城市的商业空置体量达342.9万平方米,平均空置率达7%;二线城市商业空置体量1918.8万平方米,平均空置率高达21%;三线城市最为严重,商业空置体量1089.2万平方米,平均空置率高达28%。
对于一线城市购物中心,2015年空置率最高的为深圳,达6.2%;其次为上海,空置率为5.5%;而购物中心空置率最低的为广州,达3.9%。
2015年一线城市优质购物中心空置率
2015年一线城市优质购物中心空置率
二线重点城市中,购物中心空置率较一线城市只高不低,超过一线城市购物中心空置率水平,其中以青岛购物中心空置率最高,达到27.8%,重庆、沈阳、天津购物中心空置率均超过16%。

2015年二线典型城市购物中心空置率
2015年二线典型城市购物中心空置率
从以上一二线城市的购物中心空置率来看,购物中心总量趋于饱和,其开发速度远远超过实际购买水平。在对存量商业地产结构进行调整和商业网点合理布局的同时,还应对增量商业地产的总量和开发时段进行控制,要有计划、有秩序地推进。
此外,商业零售企业在经营模式上和空间布局上也要进行转型和调整,不要停留在一二线城市扎堆,而要去一些中等城市甚至一些县城以及小城镇开疆拓土,这是未来发展的方向。
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