新闻中心    运营中心    商务中心    招聘中心    交流中心    订阅《赢商周刊》    精彩专题汇总

上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区,项目引进20余家首进中国品牌,30余家独立设计师专卖店。其以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街已经成为上海知名的商业地标,在2015年国庆期间日均人流量高达10万人次。在业态组合及品牌调整上如何规划的?项目招商、运营方面有何策略?

上海新天地

项目档案
开 发 商 香港瑞安集团 总占地面积 52万㎡
投资总额 1.5亿美元 商业占地面积 3万㎡
业态组合 零售+餐饮+娱乐 开业时间 2001年9月
商业型态 商业街开放式+购物中心 停车位 1570个
项目定位 结合购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能的城市综合体
商业空间 新天地北里、新天地南里、新天地南里购物中心、新天地时尚购物中心
项目地址 上海市黄浦区太仓路181弄
项目动态

上海新天地定位及业态规划

项目定位

总体定位 集餐饮、娱乐、购物和旅游、文化为一体的时尚场所 主题定位 文化旅游
客群定位 成功人士、白领阶层、外籍人士、游客 形象定位 时尚、流行、复古、人文、景观
档次定位 中高端 风格定位 中西合璧、新旧合一的海派文化

业态规划

上海新天地主要有北里、南里以及新天地时尚购物中心三个部分,业态包括餐饮、零售、休闲娱乐、生活配套服务,主打餐饮业态。其中,北里又以休闲娱乐业态为主,主力店为新天地壹号、宝来纳餐厅;南里以服务业态为主,主力店为88新天地;新天地时尚购物中心以零售业态为主,主力店为DBHK。

南北里业态规划

注:因业态与品牌随着众多调整,存在不可控因素。以上业态信息仅供参考。

业态分析

新天地时尚购物中心
北里
南里
新天地时尚购物中心的业态以零售为主,其中服饰占比为72%,眼镜、钟表、电子数码占比为9%,餐饮占比为7%,休闲占比为5%,配饰占比为5%,家居生活及礼品占比为2%。

品牌分析

时尚购物中心:20余家首进中国品牌,30余家独立设计师品牌

1、20余家首进中国品牌
新天地时尚购物中心引进国外新兴设计师品牌、本土设计师品牌等90多户各有特色的商家,其中有20多个品牌首次进入中国市场:“英伦袋王”Jas M.B.、美国设计师品牌MOGG PINK,法国设计师品牌Agnes’b等。

2、30余家独立设计师专卖店
新天地时尚抓住了设计品牌的良好商机,ZUCZUG、La Vie、OSHADAI等30多个独立设计师品牌都在此开设专卖店,既为设计品牌提供全新的展现平台,也为新兴的潮流消费群体提供了个性化的购物场所。

3、10余家潮流时尚店
上海新天地时尚购物中心定位为“时尚生活新地标”,多家潮流时尚品牌,如SMUDGE store、Edwin、Charlotte Ronson、DEMETER等,使购物中心在众多商场中脱颖而出。

北里品牌分析:特色餐饮11家,占比总数量22%

南里品牌分析:特色餐饮6家,占比总数量37.5%

注:因业态与品牌随着众多调整,存在不可控因素。以上业态信息仅供参考。

上海新天地品牌调整

上海新天地品牌整体调整情况
新天地时尚购物中心品牌调整情况

上海新天地2-3年进行一次调整。目前,上海新天地零售类业态比例不论是商铺面积还是商铺数量,所占比例都大幅提高,而餐饮、休闲娱乐、配套服务都出现了不同幅度的削减。

品牌整体调整前

品牌整体调整后

租金分析

上海新天地租金的收取方式为租金+扣点,随着上海新天地不断创新品牌发展道路,目前其零售商业租金最高已经达到100元/平方米/天的水平(部分小面积商户)。

注:因租金随着诸多调整存在不可控因素,以上资料仅供参考

上海新天地运营策略分析

经营策略

1、管理者与经营者分离
上海新天地采取只租不卖的经营策略,提高了管理水平,在使项目以一个统一的市场形象面对消费者的同时充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。

2、高档住宅区作支撑
上海新天地商业项目周边坐落了“翠湖天地”等高档住宅区,入住的高层次业主为上海新天地提供了足够的购买力支撑。

招商策略

1、租户与商家经营理念一致
上海新天地要求租户与新天地有相近的思维,并组织租户参观商铺样板房,以达到双方逐渐磨合到理念一致或接近的目的。

2、选择高品质品牌入驻
中西结合的品牌业态以及全场80%国外优质品牌的入驻,使上海新天地的经营寓于文化中,得到了项目目标消费者的认可。

3、品牌契合商场定位
上海新天地在引入新兴品牌时注意入驻品牌是否与商场业态定位相契合,避免单方面以租金的高低及品牌的知名度确定引入类型。

4、培育新锐设计师品牌
上海新天地时尚购物中心在进行品牌调整时对即将入驻的品牌店提供了诸多优惠措施,如降低设计师品牌店的销售量要求。

业态组合

1、品牌错位互补
上海新天地现有的98家租户中,85%来自中国内地以外的国家和地区。品种丰富多样,消费者选择余地大,可以有效的抓住目标客户群的消费兴趣。

2、对应旅游文化定位
上海新天地艺术文化类的商业业态所占比例也不小,恰当比例的业态组合保证了旅游文化定位得到最大化的实现。

营销推广

1、持续新颖的休闲娱乐活动
上海新天地不定期的举办各种艺术人文展览和体验式活动,如主题文化展演等活动,增强消费者与客户的活跃度。

2、定期的高附加值活动
上海新天地定期举行如上海时装周、上海创意橱窗展以及部分明星互动等高附加值活动,增强了顾客对上海新天地项目的消费黏度。

3、出版自有刊物
上海新天地将每个季度举办的活动或商业信息整理成册进行出版和发行,在很大程度上提升了上海新天地项目的知名度和品牌形象。

经营现状

国庆期间上海新天地日均人流量高达10万次

2015年“十一”黄金周期间,上海新天地日均人流量达10万-13万人次,甚至超过了一些热门景区。在此期间,上海新天地举办了“世界音乐节”等多场公共艺术文化活动。【详细】

日本第一排队餐厅ORENO在上海新天地开业

ORENO在日本已成为人气排队餐厅,在中国除了香港有店以外,近日在上海新天地也开出内地第一家店。ORENO主打法意料理,启用星级餐厅的厨师掌厨为特色,但价格却仅是高级餐厅的1/3【详细】

项目最新规划

2015年底,上海新天地版图内将有2座全新的购物中心开业,分别是“HUBINDAO湖滨道”和“THE HOUSE新里”。这2座购物中心的业态与原有的商业项目形成错位互补,是上海新天地不断进行品牌升级产生的二次开发项目,主要针对家庭、亲子类客户。

HUBINDAO湖滨道购物中心
THE HOUSE新里购物中心

HUBINDAO湖滨道购物中心——全方位满足中高端消费者需求

项目分为地下二层和地上三层,引入大量生活时尚类零售、休闲餐饮及体验式业态,涉及轻食、书店、个人护理及服务、亲子乐园、特色餐厅、趣味手工、家居用品等,全方位覆盖满足周围甲级写字楼商务精英以及高品质住宅社区居民的各类购物与生活需求,并对周围办公楼区域产生“磁石效应”。

项目定位 生活体验空间
总建筑面积 5.7万㎡
主力业态 生活时尚类零售、休闲餐饮及体验式业态
客群分析 中高端消费人群
商户 儿童运动馆、屋顶花园餐厅等生活体验式商户

附录:上海项目旧城改造典范

上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区,毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站,为太平桥地区重建计划的第一期发展项目。其以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调,将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体,是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。

改造前:破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现

石库门建筑经过多年历史的洗礼,在缺乏保养的情况下,外部及内部建筑已变得破旧不堪,是破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。但富有特色的石门建筑元素,体现了上海20年代建筑特色,是建筑修缮的基础。

具体改造措施:内外部双管齐下进行改造

在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑,穿插部分现代建筑;南部地块则以反映时代特征的新建筑为主,配合少量石库门建筑,一条步行街串起南、北两个地块。采取外部“整旧如旧”、内部“翻新创新”的改造原则。

外部修复

上海新天地开发商依据当年由法国建筑师签名的石库门原有的建筑图纸进行改造。为强调历史感,保持石库门建筑的清水砖墙和房瓦原有的建筑特色,达到了“整旧如旧”的目的。如将防潮药水注射进墙壁的每块砖和砖缝里,在屋顶上铺瓦前放置两层防水隔热材料,再铺上注射了防潮药水的旧瓦等措施。

内部改造

每座建筑的内部,按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做。如在石库门每栋旧房下挖地数米,部分需深达9米,铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等,在室内装设空调、电子显示器等现代设施设备。

改造后:上海新地标,领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所

上海新天地由占地52万平方米的上海太平桥地区旧城改造而来,其中新天地商业面积占14.1万平方米,酒店、服务式公寓面积占6.1万平方米,办公楼面积占39万平方米,公寓面积占51.4万平方米。改造后的上海新天地商业用地主要包括南里和北里两部分,南里以现代建筑为主,石库门旧建筑为辅;北部地块以保留石库门旧建筑为主。

新天地北里由多幢石库门老房子所组成,并结合了现代化的建筑、装修和设备,化身成多家高级消费场所及餐厅,菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港,充份展现了新天地的国际元素。

新天地南里建成了一座总楼面面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心,于2002年中正式开幕,商业业态主要包括来自世界各地的餐饮场所、时装专卖店、时尚饰品店、美食广场、电影院及一站式健身中心。

项目操盘宝典

赢商币:8  下载量:247   编辑评星:二星级   上传者:Adam654789378   更新时间:2016-04-07
1 项目概况 2 项目地块情况 3 项目分析 4 项目特色及总结
赢商币:13  下载量:424   编辑评星:四星级   上传者:kanjianliuping   更新时间:2015-10-10
该文荟萃2015年最新上海成功街区型商业项目详细案例!所含项目有上海新天地、上海K11、正大乐城、大宁国际商业广场等。考察的内容主要包含项目概况、区位分析、交通、动线、业态规划、项目规划设计等。非常具有参考意义。 …
>>更多“上海新天地”项目操盘实战资料,尽在赢商网 <<

本专题部分图片来源于互联网及微信公众号,若有侵犯您的权益,请与我们联系,我们将尽快处理。如有数据或信息出入,欢迎致电指正。
内容策划:徐娜    联系电话:020-62223335转载请务必注明来源:赢商网——运营中心(专题策划之“赢商品鉴”)

往期专题回顾

赢商品鉴之中铁摩都项目:贵州首个城市文旅综合体赢商品鉴之上海唐镇阳光天地“赢商品鉴”之密云华润万象汇贵阳万科广场:致力于打造情景式欢乐主题购物中心
赢商品鉴之中铁摩都项目:贵州首个城市文旅综合体赢商品鉴之上海唐镇阳光天地“赢商品鉴”之密云华润万象汇贵阳万科广场:致力于打造情景式欢乐主题购物中心

网友评论

已有 1 条评论
LSCBD2016/3/28 11:52:00 发表

这种案列估计也是绝版了,老城区拆迁已经很难了。

赢商网评论仅供网友表达个人看法,并不表明赢商网同意其观点或证实其描述。
请您先 登录注册 后再评论。