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成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的第四座万象城,是成都首个引入退台式设计的购物中心。该项目2014年租金收入为2.58亿港元,居各地万象城租金收益第四位,其投资回报率高达26%,被行业内人士所看好。该项目在动线设计及主力店布局上是如何规划的?在建筑设计上有何规划亮点?

成都万象城

项目档案
开发商 华润置地 总建筑面积 32万㎡
商业面积 24.4万㎡ 开业时间 2012.5.11
投资金额 25亿 停车位 约1700个机动车位
4300个非机动车位
项目定位 集百货、超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、餐饮等于一体的一站式购物中心
主力店 Ole精品超市、尚泰百货、百老汇影院、缤纷万象真冰场、玩具反斗城、NOVO等
项目地址 四川省成都市成华区双庆路8号
项目动态

成都万象城动线分析

外部交通组织
外部车流动线
外部人流动线
项目位于成华区新CBD中心,公共交通有30多路公交车,二环路万年场站点紧靠该项目;地铁2号线站点相距1KM,4号线出入口紧邻该地块,外部交通条件非常优越,车流量较大。
内部水平动线分析
内部垂直动线分析(B1)
内部垂直动线分析(1F)
成都万象城采用单一水平动线,提高客群的到达性,同时设置六大出入口、三个中庭,充分利用3个中庭过渡,主中庭作为节点连接,两端各一个小中庭汇聚和分散人流,确保每个商铺的均好性,避免死角商业。

成都万象城定位与业态规划

项目定位

整体定位 集商业、写字楼、住宅于一体的大型都市综合体 主题定位 一站式体验购物中心
客群定位 中高端阶层及其家庭的一站式消费,25-40岁为主力客群 形象定位 时尚、休闲
档次定位 中高档 业态定位 百货+超市+零售+餐饮+休闲娱乐

业态规划与占比

项目零售业态占比61%,其中服饰32%、百货21%,超市8%,餐饮业态占比20%,休闲娱乐业态占比7%,其他12%,业态配置合理。
整体项目以服饰百货为主,餐饮比重高达20%,同时包含娱乐、休闲等业态,实现“全业态、多功能、一站式”,打造城东又一购物新中心;
服饰百货业态引进NOVO自主品牌、尚泰百货等主力店,拉升节点人气的同时,提升项目品质,超市业态既满足客群日常需求,又丰富业态;
餐饮业态:主要以下层式广场及沿万象公园分布,减少死角商铺,而品牌特色餐饮多布局在4、5F,5F美食广场引导整个购物中心人流向上;
休闲娱乐业态:电影院、真冰场、反斗城等进一步丰富项目业态,保持项目人流互动,拉升人气。

注:因品牌随着诸多调整存在不可控因素,以下资料仅供参考。

楼层规划与主力店分析

B1层
1F
2F
3F
4F
5F

主力店布局分析







尚泰百货作为主力店布局在B1-3F,在满足百货业态的同时主要针对中高层消费客群需求
Ole′精品超市布局在B1,连通地下停车库,在保证低租金的情况下,引导客流向上,最大化负一层商业价值
NOVO,作为华润自主品牌,是满足喜欢潮流时尚的年轻人购物需求,与针对中高层购物者需求的尚泰百货,在客群和品牌商形成差异化,最大化提升人气
百老汇电影院、玩具反斗城和缤纷万象真冰场都布局在5F且分布两端,有助于引导商业人流向上,实现人流互动

成都万象城租金收入分析

成都万象城2014年租金收入2.58亿港元,同比2013年1.85亿港元上升39.4%,出租率98.4%。

投资物业 租金收入(港币千元) 平均出租率(%)
2014年 2013年 % yoy 2014年 2013年 Pt yoy
深圳华润万象城 990,698 976,931 1.40% 99.70% 99.60% 0.1
杭州华润万象城 486,184 468,463 3.80% 98.50% 98.70% -0.2
沈阳华润万象城 399,436 375,466 6.40% 96.20% 97.90% -1.7
成都华润万象城 258,170 185,209 39.40% 98.40% 98.50% -0.1
南宁华润万象城 454,216 385,722 17.80% 99.10% 99% 0.1
郑州华润万象城 103,017 不适用 不适用 94.70% 不适用 不适用
重庆华润万象城 41,429 不适用 不适用 87.70% 不适用 不适用
无锡华润万象城 19,730 不适用 不适用 75.30% 不适用 不适用

成都万象城与其他万象城租金收入对比数据来源:郑州商业观察微信号

成都万象城初始租金回报率为12%,当前租金回报率为26%,增长了14%,预计该项目进入第三年调整期租金上调后,租金回报率增长将超过20%。

成都万象城与其他万象城项目投资回报率比较图片来源:兴证香港证券

成都万象城建筑亮点分析

退台式设计:成都首个引入退台式设计的购物中心

项目采用“退台式设计”,是成都首个引入退台式设计的购物中心。屋顶采用钢架结构,充分利用阳光,实现商业和自然的融合,将阳光、自然与生态巧妙嫁接到高端商业、餐饮等业态上,既能实现顾客能对室外的绿化、阳光等近距离接触,增加户外体验感,同时增加商铺展示面,还可以外摆,吸引顾客。

下沉式广场:令负一层价值最大化

下沉式广场的设计既增添了整个商场建筑的气势,又为消费者进出提供了便捷,同时增加了高租金的区域面积及品牌商家可选择租赁的区域,最大化负一层商业价值。

通天梯设计:方便顾客快速到达目的地

成都万象城内设有2-4,3-5层的通天手扶梯,以方便顾客快速到达目的地,同时带动电梯周边主力店铺。

中岛设计:实现商业价值最大化

在B1、1F内街位置设置中岛,围绕柱子形成店铺,形成小型节点商业;在廊道上设置小型店铺,实现商业价值的最大化。

景观设计:画龙点睛,形成强烈视觉冲击

项目景观包括柱子、盆景、装饰品大气豪华又不是清新自然; 超大LED显示屏尽显整个商场的大气品位; 独具特色的雕塑以及清新自然的小品,形成包罗万象的独特视觉冲击。

博物馆:通过艺术品展览来提升整个项目品味

博物馆的设置,是成都首次将艺术与商业的结合,在丰富业态的同时拔高了项目在成都市场的品位。同时博物馆可以作为公关厅,不定期为VIP客户举办小型活动或展览。

顶层客群导流:主力店设置在高层有效引导客流

食悦天美食城和缤纷万象真冰场(成都首个)都集中布局在5F,在满足饮食需要的同时,将人流向上引导,实现整个项目商业的人流互动。

成都万象城经营现状

尚泰百货成都店8月底关闭 称不影响万象城

6月2日尚泰百货成都万象城店公告称,将于8月31日起正式停止营业。待成都店关闭并完成交付、结算后,尚泰将撤离中国市场。而成都万象城相关负责人表示,今年万象城业绩一直不错,5月份单月销量创3年来新高,尚泰的关闭不会影响万象城,以后会有新的业态入驻。

万象城3周年庆终极促销 明星现场助阵

5月9日,成都万象城3周年庆年度终极促销火热来袭。当天到成都万象城购物,除了享受品牌最高300返100的优惠外,还能享受全场10倍积分,并且当红时尚偶像李宇春及欧豪双双空降成都万象城。活动的开展及明星助场吸引了大量人流前往观看及消费。

附录:成都万象城区位分析

区位分析

项目坐落在城东,位于城市主干道二环路与双庆路的交叉口,离成都市中心只有4.5km的距离;
二环路是成都主要环城道路,双庆路则为从市中心向外辐射的一条主要干道;
地铁4号线将与项目直接连接,地铁2号线紧邻项目,地理位置优越,通达性强。

交通分析

项目紧邻城市主干道和多条城市快速路,周边分布1个客运站、2条地铁线、11个公交站点、30多条公交路线,交通非常便捷。
公交车:共30余路公交车途径项目,到万年场下车步行168米即至。
地铁线:规划中的地铁2号线站点相距1km;4号线出入口紧邻该地块,未来交通条件非常优越。

项目操盘宝典

赢商币:4  下载量:181   编辑评星:一星级   上传者:清境   更新时间:2015-07-30
成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作,总建筑面积31.76万平米,项目位于二十四城西北角,商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体。
赢商币:7  下载量:111   编辑评星:二星级   上传者:红色鸢尾   更新时间:2015-06-10
2015年3月成都万象城品牌汇总,包括崇尚百货、楼层分类、业态分类、统计等。
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网友评论

已有 6 条评论
necozhao2015/7/29 15:25:00 发表

学习!

豫清望蓝2015/7/17 16:19:00 发表

涨知识

Rebeccajia2015/7/17 16:17:00 发表

学习了!

sylvia02015/7/8 16:02:00 发表

学习学习

bogy2015/7/7 10:34:00 发表

学习交流

龙神2015/7/6 19:54:00 发表

多多学习啦

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