上海大宁国际商业广场总建筑面积约25万平方米，集聚酒店、办公、零售、餐饮、娱乐、文化、教育和现代服务业等八大功能，由15栋建筑、两公里步行街和11个大小广场，构成了“上海老城厢的现代演绎”。该项目自2006年启业以来，曾获多项国家和国际奖项，并已成为上海北部地区的时尚地标和休闲消费热点。
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开发背景与区位分析
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规划设计解读
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项目定位与业态分析
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商铺结构与租金分析
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入驻品牌（最新）
| 大宁国际商业广场共9座独立建筑；其中沿10车道共和新路及4车道大宁路为外围的1、5、8、10座高层办公及裙楼商业，6、9座以特色餐饮及购物区为主，围合成商业中央广场，沿新建商场南路为2座，主要为多层室内停车场及休闲娱乐区，沿新建商场西路为12座，功能以酒店及主题商业为主。 |
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| 建筑编号 | 建筑格局 | 业态布局 | 入驻品牌 |
| 1座 | 1座为13层小高层建筑，1-3层为商业裙房，4-13层为小户型办公楼 ； 2座8F多层建筑，1-3层为商业裙房，4-8层为立体车库。 | 1号办公楼，电影院，体育用品，文化/教育，服装服饰，多层停车场 | C&A，苹果大宁店，英孚 |
| 2座 | 运动100，Color Jeans，上影CGV影城，美车堂汽车美容，吉蒂屋，Bleu Zeng | ||
| 5座 | 5座和8座均为1-4F的裙楼商业，有较强对称性，业态相对比较类似。 | 5号/8号办公楼，家庭电器，数码产品，家居用品，皮鞋/皮革用品，餐饮，个人护理/健身，地库停车场 | 国美电器，星巴克，SPAO,味千拉面，金仕堡健身，Folli Follie |
| 8座 | 肯德基，必胜客，优衣库，丝芙兰，老凤祥，CASIO，SLY,moussy，佰草集，大嘴猴，宝岛眼镜，南丫天虹海鲜酒家，史云逊健发，上海小南国，麻辣诱惑 | ||
| 6座 | 6座和9座均为4层的商业，建筑设计上采取完全开放式内街形式。便于人流的穿梭，增加购物环境情趣性。同时2-4层均用空中连廊连接，利于将人流均衡导入到各个区块，高楼层商铺的区位劣性大幅降低。 | 餐饮美食，服装服饰，钟表/礼品，地库停车场 | 赤坂亭碳火烧肉日本料理，大家乐，哈根达斯，居食屋和民，ONLY，Vero Moda，Jack& Jones，Ochirly，旺池经典川菜，蓝蛙西餐厅，老正兴菜馆，蓝玛水疗护理中心，美珍香，MU，米素Missoul，美国鹰，满记甜品，尚一汤，畹町，佐丹奴女装 |
| 9座 | 艾格，汉堡王，施华洛世奇，百丽鞋业，十味观，巴黎贝甜，MO&Co.，Dairy Queen，时间廊，5+ ，Trendiano，阿努比斯，奔趣，Teenie weenie，绿咖 ，promod，TOMMY HILFIGER，Mind Bridge，萨莉亚，豆捞坊，伊秀寿司，釜山料理，望湘园 | ||
| 10座 | 10座为8F多层建筑，其中1-3层为商业裙房，4-8层为立体车库。 | 生活配套类购物为主 | 中国银行，热风，屈臣氏，LOGIN，圣晶水晶，DHC,面包新语，蜜丝佛陀，妙巴黎，SWATCH，OTO，H:CONNECT，快乐柠檬，鲜芋仙，西九巷，VMAX鲜榨果汁，FC Salon，诗泥SPA，美丽田园SPA |
| 11座 | 5F建筑 | 特色休闲餐饮 | 时尚基地，天孜创智，一茶一坐，巴贝拉意式休闲餐厅，汉泰东南亚风味餐厅，小辉哥火锅 |
| 12座 | 12座靠近大宁路，分南北楼，为21层高层建筑，其中1-6层为商业裙房，除一层被交通通道自然分割，两幢建筑2-6层相连。 | 酒店、大卖场，主力店，餐饮，童装/玩具，教育/文化/艺术，KTV，地库停车场 | 南翼入口-酒店及商场：大宁福朋喜来登酒店（蔡家食谱·咖啡厅·堡尼·大堂酒吧·健身中心·酒店宴会厅·艺术廊），卡通尼乐园，欢乐天地，美食世界，银乐迪 北翼入口-大卖场及商场：一针一线，大润发，欢乐天地（卡通尼乐园，玩具反斗城，Cros，藏经阁，FC SALON，Me&City KIDS,乐智小天地·巧虎，派迪派品牌童鞋，天才宝贝，迪斯尼内衣，福驰欢乐屋，雅多童装，莎茜美甲，电玩巴士，卡雷拉路轨赛车，艾杯，环宇模型，必瘦站，安奈儿，护童健康学习桌，赢在起点，斯乃纳，安莉芳，创E品味，江边城外烤鱼，棒!约翰，老妈米线，江博士·健康鞋，丝域养发馆，爱好童装，方块星球，美食世界（吉旺港式餐厅，避风塘，韩乡园烧烤，川食公馆，西贝莜面村，古丽仙西域情餐厅，1001赞生活牛肉面，荷风轩，铁板·料理，吴记老锅底麻辣火锅，山间堂，70后饭吧，西堤厚牛排，鎌仓PASTA，乐伯部队锅，雍丰酒家 |
招商运营推广策略
招商策略大宁国际商业广场2003年拿地立项，2004年设计打桩，2006年7月建成试营业，11月正式开幕，成为闸北区有史以来最大的商业项目。在租赁经营中，坚持品牌第一的招商原则。项目目标经营商家瞄准南京路淮海路上中档到高档的品牌，针对他们确定较低的保底租金和较高的提成租金，此类品牌重点引进，但严格控制数量。针对品牌知名度相对不高的品牌则采取高租金加提成的策略，以期维持项目利润的相对最大化。这样的捆绑式经营既有利于物业与租户的共存共荣，又同时保障了项目的经营收益与投资回报。 |
推广策略将文化置入商业地产中是崇邦集团项目推广中的一大亮点。崇邦始终坚持将独特的文化元素融入商业地产的运营中，打造独特的文化品牌。金桥国际颇受媒体瞩目的历年春节艺术展和音乐展览，嘉亭荟独具未来感的游戏展、魔法剧和灯光秀，以及首创商业空间内的公益阅览室“品读”，都鉴证了文化不仅为商场带来了人流，更建立了品牌忠诚度，使每一个商业地产项目都具有其独特的气质。 以提供开放空间的方式，举办各种文化娱乐活动来吸引人流，已成为大宁国际商业广场市场推广的最重要方式之一，每年投入了接近40%的市场推广费用。如此做法的效果斐然，在大宁国际商业广场这个平台上，整体商家年销售额达到15～16亿元，出租率一直保持在80%以上（管理方刻意控制），租金比开业之初上涨了近3倍。在保持自身良性发展的同时，带动周边的房价及周边商铺租金价格的上涨。 |
运营策略业态分布策略：基本采用1楼分割为零散商铺，2-3楼引入特色主力店的形式。小商铺便于实现价值，而主力店则有利于吸引人气。 |
直击踩盘：项目经营现状
| 近日，赢商网记者实地走访大宁国际广场，探寻项目运营现状、业态品牌调整最新情况等资讯。目前，大宁国际广场正进一步提升改造之中，包括Hello Kitty、老凤祥、SAPO、GIVE ME ALDO等在内的五六家品牌正在装修，不日将会开业。 | |
餐饮娱乐儿童业态占比最大记者实地走访发现，整个购物中心共进驻169个品牌，涵盖的业态中餐饮占比较大，约为30%，包括了众多国际知名连锁餐饮企业、各式异国风味餐饮，及知名中餐系列；其次为娱乐儿童业态，包括电影院、KTV、大型主题游乐园、亲子广场等进驻其中，其中上影星汇影城有6个放映厅，约1000个座位，是韩国CJ-CGV株式会社在中国开设的首家电影院，至于儿童业态则有近3,500㎡的卡童尼大型主题游乐园和玩具反斗城。 化整为零建筑构造扩大接触面作为沪北地区体量较大的购物中心，大宁国际广场在建筑和品牌上有自己的独特设计风格。其外观上不规整的建筑打破了传统购物中心全封闭式的外观，扩大了整个广场与人流的接触面积。并且，在高低不同错落有致的建筑中安插各种业态较为合适，使之每幢楼既是单独的商场又和整个广场融为一体。这种化整为零的方法，确实在某些程度上大大吸引了一定客群。不过，由于建筑较多，指示牌较少且不清晰，还是有不少的消费者在购物中遇到不少的麻烦。 环大宁商圈即将形成作为无论是购物中心质量还是数量均已爆棚的上海来说，大宁国际广场较为特殊的构造让它在上海的商业综合体中占有一定的地位。2013年闸北区政协召开的“环大宁商圈开发建设论坛”，“环大宁商圈”相关规划确定，将于2015年基本建成。这意味着上海又一个大型国际化商圈正在形成。而第二座久光百货如今也在建设之中，其位置正处于大宁国际广场的对面，两个商场一路之隔。据了解第二座久光百货预计2015年投入使用。此外，协信位于中环的星光项目，赢商网获悉预计将于2015年年底开业。2015年年底，两大购物中心环大宁国际广场的再造，也将进一步提升“环大宁商圈”影响力。 更多踩盘详情请点击：http://sh.winshang.com/news-283452.html |
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项目操盘宝典
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赢商币:5 下载量:196
编辑评星:二星级
上传者:茂仔
更新时间:2015-10-29
一、大宁的建筑群 二、大宁的导购 三、大宁强力的促销策划 四、大宁商业内容 1 休闲娱乐 2 大宁独特的绿植 3 会员信息 4 会员权益 五、大宁地理位置 六、大宁楼宇向导 …  浏览量:17834
赢商币:13 下载量:930
编辑评星:四星级
上传者:Annychen
更新时间:2015-04-21
本案涵盖八种业态，商业、生活、办公设施被有机的结合起来，所有的建筑构成了一个和谐的群落，除此之外，大宁与其周边的环境也有着很好的互动，其良好的开放性使人们穿过开放的公共空间，就可以前往临近的地铁站，体育场，马戏城和大宁灵 … |
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