百大标杆商业项目研究_上海大宁国际商业广场_专题报道_赢商网

项目开发背景

大宁是闸北区政府自2002年开始大力发展的区域，随着地铁一号线的开通，南北高架的拓宽、延伸，崇邦集团预计未来整个区域人口资源将会不断导入，因此需要有一个非常好的商业大配套为苏州河以北的人口提供服务。开发大宁国际商业广场正是基于这个考虑。崇邦集团当时预计未来三年周边的区域人口会增加50万居住人口，而且拥有轨交1号线，内环线、中环线以及南北高架组成的立体公共交通网络，建成后将改变上海苏州河以北缺失大型时尚购物中心的历史。

大宁国际商业广场是崇邦集团在上海的第一个商业中心项目，其商业模式定位的成功使其成为后来三个商业中心及综合体项目的蓝本，LIFEHUB模式中LIFEHUB是生活中心的意思，将生活、工作、消费等人文活动融会一起，营造一个多元的环境。

区位选址

大宁国际商业广场位于上海浦西南北中轴线，大宁路与共和新路交界，东靠共和新路南北高架，南有地铁延长路站，北临地铁马戏城站，更有多路公交直达广场附近，无论自驾还是公交，周围交通都可谓是十分便利。

区域交通

高架、地铁、公交构成立体交通网，通达性便利。
周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。
周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等20多条公交线路。
大润发班车：共计10条线，辐射范围已到虹口和宝山两区。
开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。

总体规划布局

大宁国际商业广场整体由15栋独立建筑组合而成，按建筑形态及功能可分为四大区域，所有15栋建筑通过建筑间廊桥被划分为9大组团（block）,中央广场设置在5、6、8、9组团的中间包围处。规划布局采取了开放式商业步行内街的形式，建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感，这样的规划布局设计可以使业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀分布到项目内的各个区域。办公及主力店位于商业广场的四周，因此整体布局外围呈现大建筑形态，内部呈小院落交叉错落的形态。

设计亮点解读

建筑外观上，以现代的建筑风格，重塑传统商区的尺度空间，为消费者带来似曾相识新境界。在整体布局上，15幢大小建筑疏密有致地分布，广场和庭院间或置入自然、人文小景增添艺术氛围。

空间设计是本案的一大特色，11个大小不等、错落分布的广场也很好的表现了这一特色，在各个广场设置的大型LED屏幕，可以将分布在大宁国际不同区域的精彩场景和活动实时播放，形成来宾与整个项目空间的互动。中央广场周边的露天酒吧、咖啡座营造出柔和的气氛，也为各种活动的举办提供了一个美丽自然的背景。多核心多广场的设计让中央主广场位于办公楼的侧沿，作为人流缓冲和隔离，很好的避免了高层建筑阻挡内部低层建筑.。

动线设计

垂直动线分析
考虑到商业、餐饮、办公、酒店等复杂功能，以及多层停车库的需要，楼梯、电梯、自动扶梯等竖向交通系统的设置帮助消费者体验丰富的购物空间，安全和便捷在此可以兼得。

平面动线分析
本案四周均设有出入口，并且车流与人流出入口分开设置，有效地避免了人车冲突； 在靠近主要交通道路以及大酒店门口处设置必要的出租车等候处； 整个交通动线围绕并穿插于本案形成一条通畅的回路，避免了交通死角的出现。为方便行人和车辆的通行，辗转其间的街道被设计成真正具有城市街道尺度的街区。在增加广场美观度的同时，也为广场市场活动提供了平台。

空中连廊

大宁国际内部共有7处不同建筑单体间的衔接，每处以若干层空中连廊的形式存在： ①连接12座与2座； ②连接6座-A与6座-D； ③连接6座-D与6座-C； ④连接6座-C与6座-B； ⑤连接9座-A与6座-D； ⑥连接9座-D与6座-C； ⑦连接9座-C与6座-B。 空中连廊将各个建筑单体有效连接，在有效地增加广场中心区域的互动性和便捷性的同时，也使得建筑外延更具观赏性和休闲型。在小的围合区域内营造了一种欧式风情小镇的商业氛围，舒适惬意，使人流连忘返。

项目定位

商业定位：集购物休闲、体育健身、文化娱乐、办公商住四位一体的超大型综合消费商业中心。以“时间性消费”为主题。
品牌定位：中高档，品牌以国内一线及国际二线品牌为主。在功能定位上找准“社区、家庭目标”，充分考虑到了周边居民的消费需求，单客消费集中200-300元之间。
功能定位：综合商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等八大功能。延续上海市民的“逛街文化”，提供一个有品位、高水平、具规模的商业环境。
形象定位：开放式、街区式、摩登、时尚、色彩丰富。
目标客群：25-45岁，家庭收入在6000元/月以上的消费群体。

业态分析

大宁国际购物广场，总体呈现出“大、齐、多、新”的业态特点，业态种类齐全，布局合理，主力店覆盖所有业态。从业态的建筑布局来看，主要涉及的餐饮、休闲、零售业没有采取绝对意义上的分割布局，而是采取remix的混合布局，有利于消费人群在内部商业主体的逗留和消费，纵向商业利用率也较高，多业态组合的引入，使得一些相对承租能力较弱但档次较高的业态能够从纵向空间上生存。平均3F以上的商业布置也最大化了项目的盈利能力。业态数量上，大宁国际商业广场共涵盖8种业态，将商业、生活、办公设施有机结合起来。整个项目由1、2、5、6、8、9、10、11、12共9座建筑构成了一个和谐的群落，每座建筑在业态与商铺数量上各异。

商铺结构与面积分割分析

商铺面积：主流商铺面积多在80-100㎡，商业体内部商铺面积在15㎡，局部在500㎡以上。

商铺层高：1F通常6米，2F以上通常4.5米。

商铺开间：主流商铺开间为4-6米，局部更大。

商铺进深：整体主流在9-10米，局部更大或更小。

特殊商铺：分为两种，一种是小1F大2F格局，即1F为一个小门厅（小面积商铺展示），主营面积在2F或2F以上，商铺格局为1+2F或1+3F以上；另外一种为，1F仅仅为一个垂直电梯或是通道，主营面积全部在2F及2F以上。

建筑结构：框架结构，商铺面积灵活，可自由分割。

商铺租金分析

零售部分（分知名品牌和非知名品牌两种），根据商铺具体位置的不同，有一定程度的上浮和下调。

非知名品牌商户：
1F租金为10-15元/㎡/天
2F租金为7-10元/㎡/天
3F以上（含3F）为4-6元/㎡/天
知名品牌商户：
1F租金为6-10元/㎡/天
2F租金在5-8元/㎡/天
3F以上（含3F）为4-5元/㎡/天
1+2F、1+3F、1+3、4F等商铺租金在4-9元/㎡/天

主力店部分：
租金收取标准及方式，因为单店具体谈判情况不同，而有较大差异，每家都不相同。

餐饮部分：
非知名品牌客户（是按统一的标准，局部有小的调整）：
1F租金为10元/㎡/天
2F为5-6元/㎡/天
3F为4-5元/㎡/天
4F为4元/㎡/天

根据每家商户的月营业额来进行租金浮动，举例如下:
月营业额为250万，其保底租金为4元/㎡/天(标准为每天10万)
月营业额为350万，其保底租金为4.5元/㎡/天
月营业额为450万，其保底租金为5元/㎡/天

每家租金的情况不尽相同，根据商家自身的品牌影响力和所需面积、所处商铺位置的不同，在谈判之初，租金及提点是不同的。

注：因租金随着诸多因素存在不可控调整，以上租金分析资料仅供参考