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新一轮商业淘汰期将至,这12家老旧mall靠爆改重夺年轻人市场!

核心提示: 给新一代消费者一个重新走进去的理由,这是所有老旧商业项目起死回生需要回答的首要命题。

七、北京太阳飘亮购物中心

北京太阳飘亮购物中心位于北京市朝阳区安立路68号,处于北京北四环亚奥商圈核心地带。项目总建筑面积约为4万㎡,分为地下一层及地上两层。

改造前身:阳光飘亮广场(1999年建成)。

改造时间及改造方:2018年年初由广州百嘉信集团有限公司正式启动改造,历时6个月完成了全盘招商和升级。

项目重新开业时间:2018年9月22日。

运营数据:招商率100%,开业率75%-80%。

项目改造后定位:生活购物、休闲娱乐、文化体验为一体的全新精品社区mall,致力于成为社区居民家的延伸,成为家的“第三空间”。

项目改造后客群定位:辐射周边30个社区约30万常驻商务人口。

▌抛弃“卖场思维”,重塑空间场所的可参与性

结构优化:为了最大程度减少老物业层高过低带来的空间压抑感,太阳飘亮购物中心打掉了部分负一层和一层之间的楼板,增加挑高空间。

同时,包括楼梯、连通步道等在内的中庭空间形式的再设计、管线和结构的改造、动线与出入口的优化、店铺布局的灵活调整,增加了有效的可利用面积,创造了空间停留节点。

场景升级:以灵动、亲和的自然元素为灵感,以清新简约的风格为设计主题。通过自然场景化的方式提升空间品质。同时,项目团队原创了黑胶音乐主题IP空间。

门店统装:保证与购物中心整体风格的相契合,也实现对品牌商家的赋能。

做足品牌体验服务:引入品牌首创的“肉食市场超市化”经营模式;携手内地影投公司博纳国际影城,打造设计师风格的小型精致影城;引入国内原创IP进行本土化运作等。

▌构建可持续社群连接

一方面,项目创新提出了在社区消费者中打造“社区精神领袖”的社群化营销理念。另一方面,太阳飘亮购物中心在开业以后积极进行社群式会员营销。

八、深国投广场

深国投广场位于深圳市福田区侨香路与农林路交界,是印力集团旗舰商业项目,深圳香蜜湖片区的商业旗舰,印力集团和沃尔玛中国总部亦设于此。

项目总建筑面积20万㎡,其中写字楼总建筑面积7万㎡。购物中心于2007年9月15日正式开业。总建筑体量5.2万㎡。

改造前身:深国投广场(2007年9月15日开业)。

改造时间及改造方:2017年2月,印力集团对其进行全面升级改造,改造与运营同步进行。

项目重新开业时间:2017年12月,历时10个月,第一阶段改造完成。

运营数据:年客流2千万人次、2016年经营业绩32亿。

项目改造后定位:都市品质体验的生活中心

改造内容:此次升级改造工程涉及商场内装、外立面、下沉广场、停车场等多个方面,历时2年完成。改造后的商场,将打造LOFT主题商业空间、阶梯式花园与下沉广场、屋顶平台花园、内外连廊等。

▌项目改造成果

用设计力全面提升外部形象,在外立面形象上,印力集团logo的花瓣元素被数字化,作为立面设计元素。配合灯光的运用,外立面具有丰富、独特而鲜明的标志性。

同时,波浪形的雨棚从外立面向室外广场延伸出来,与全新打造的剧院式下沉广场相呼应,提升了整体的环境品质。加之广场上的园林设计,为顾客创造了一个兼具优美景观以及便捷舒适性的半室外公共活动空间。

▌调整空间结构

改造后的商业空间成为高达9米的LOFT双层形式,内部空间具有高低错落的变化感,使商铺既能根据不同需求增添更多的商业想象力与趣味性,又能实现展示最大化。同时根据各品牌定位,协助商户打造个性化的店铺装修风格。

▌全年调整135个品牌

深国投广场一方面引进一些网红品牌人气品牌,另一方面,保留和挖掘经得起时间推敲的品牌。2017年深国投广场升级调整了135个品牌,其中有77个品牌是进行了品牌升级,品牌提升率为57%。

九、北京万科时代中心

北京万科时代中心位于北京朝阳区十里堡,是北京万科“曼哈顿战略”的首个作品,也是万科在北京存量改造市场的首个尝试,集商业、办公、艺术空间于一身的商业综合体。

项目总建筑面积约4.7万㎡,商业体量约1万㎡。共九层,地下二、三层是车库,地下一层和地上一层是商业中心,二至六层为办公场所。该项目开业前租金预计10元/㎡/天。

改造前身:十里堡西单商场(2010年4月开业)。

项目的“前世今生”:北京首商集团股份有限公司从2010年2月份开始承租北京市朝阳区朝阳路十里堡城市广场地下一层至地上六层的商业经营用房,在当年4月份开业了西单商场十里堡店,租赁期15年。

2015年朝阳区消防支队对十里堡店五层进行了临时查封处罚。2015年8月26首商股份向京港物业发函解除租赁合同关系,要求京港物业返还履约保证金400万元。

2016年1月5日,首商股份第八届董事会第二次临时会议决议公告显示,董事会一致决定关停西单商场十里堡店。据公告解释,十里堡店承租于北京京港物业发展有限公司。租赁房屋部分楼层存在消防安全隐患。

2016年上半年,北京万科以基金方式从北京京港物业发展有限公司手中收购该项目82.5%的权益,支付了约10个亿对价。

改造方:万科委托丹麦SHL建筑事务所对该物业进行改造。

运营方:印力北京城市商业公司。

项目重新开业时间:2018年7月28日。

项目改造后定位:集商业、办公、艺术空间于一身的新型城市综合体/艺术商业地标。

▌在建筑风格方面

万科时代中心打造了一件建筑艺术品,同时把艺术元素融入到消费场景中。通过高空连廊、空中会议盒子、屋顶花园巧妙地将自然气象变化引入建筑,体现自然生态主题。

▌在场景构建方面

打造了“TIMES艺术”北京首展、耳机森林”喜马拉雅线下最强音等活动。印力北京在今年提出了打造“三好商业”的目标:构建好环境、增强好服务、强化好体验。打造 “室内生态+开放和谐”的新生活方式。

▌在品牌招商方面

贝肯庄和ROYAL STACKS两大品牌华北首店在北京万科时代中心落地。同时引入wagas、时里书店、up+等潮流休闲及餐饮品牌。

十、天津和平大悦城

天津和平大悦城位于南京路CBD商圈内,是大悦城地产在天津的第二座大悦城项目,也是大悦城地产首个轻资产管理输出的项目。与基金合作方新加坡政府投资公司(GIC)共享租金收益和收入分成。

改造后项目总建筑面积达18万㎡,商业运营面积近7万㎡,拥有地上六层,地下一层,是营口道地铁站的上盖物业。

改造前身:天津津汇广场。

改造时间:2016年9月8日,大悦城地产宣布天津大悦城项目(原津汇广场)将于12月24日开业。

改造方:大悦城地产有限公司。

重新开业时间:2016年12月24日。

运营数据:开业签约率达100%,截至开业当日,累计签约商户184家。

项目改造后定位:“精致品质生活”的新型购物中心。

项目改造后客群定位:追求生活品质的人群,包括白领小资(CBD商圈25-40岁的时尚白领,主推满足“1-2小时消费人群”的高效消费需求)、时尚潮人、社交达人三类,其中女性占82.5%,男性占17.5%。年龄分布上,26-30岁的占比32.6%,31-35岁的占比30.5,36-40岁的占比12.8%。

▌内部建筑改造方面

打造了跨越1-4层、4-6层的两个“天飞梯”,留出中庭退台式共享空间,使项目焕然一新。

▌在经营上

集购物、餐饮、休闲为一体,为消费者提供一站式购物的体验。其中首进天津的品牌达40个。同时,引入大悦城主题街区产品线,打造5条符合定位的全新街区产品营造场景消费,提供极致互动体验。“六楼”、“超级工厰”、“Hi内”等主题街区均为商圈首创。

十一、北京世贸天阶

北京世贸天阶地处北京市朝阳区,位于北京朝外核心商圈。

世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目,由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成。拥有长250米宽30米的天幕,同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街。

项目定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施。项目商业体量8万㎡。

▼世贸天阶的两次“换血”

改造前身:北京世贸天阶(2007年开业)。

改造方及运营方:北京奥中世贸物业管理有限公司,世贸天阶投资集团。

- 第一次改造 -

第一次改造时:2016年年初。

第一次改造内容:从品牌架构、硬件设施、客户服务、购物体验上进行全面的升级改造。

项目重新开业时间:2016年10月1日(BI层)。

运营数据:开业率60%,到11月份开业率达到90%。

项目改造后定位:一站式体验购物中心。

▌强化餐饮业态,引入特色影院,完善一站式购物体验

从地下一层的招商来看,充分体现了世贸天阶对品牌独特性、业态丰富性和休闲体验性的把握,新入驻品牌不仅包含众多首次进入北京的品牌,如韩国人气餐饮分米鸡、派派味哩披萨、日本人气美食东京食尚等,同时还引入了像ROCK&RIDE、JACOBEAN等时尚潮牌以及blt 、万宁、奥秘世界等休闲体验式的业态。

▌服务升级 打通会员通用平台 线上线下异业引流

提升WIFI 的覆盖度,实现场内场外4GWiFi全面覆盖;通过软件升级实现地下停车场自助微信缴费及微信寻车;将会员系统与微信服务号打通,绑定车牌号即可实现会员免费停车的服务。

通过线上发券、会员独享商品预购等方式,引导到线下完成消费;鼓励更多商户开通微信支付和支付宝支付;增加进店一键WIFI、线上折扣、寻车缴费、积分全面开放等一系列服务,旨在增加会员粘性和客户满意度。

▌购物环境升级

动线改造:是世贸天阶此次改造计划的重要一环,通过打通广场上东西两个方向的地面通道直达地下,便于消费者从广场上直接进入商场内部。改造后,项目动线更为流畅,实现了南北街贯通,地面直达地下。同时,对整体的导示系统进行升级,除了会对楼层索引、室内外指引标识在设计、规划、材质等方面进行升级,同时还融入更多科技化的元素,如触摸电子屏、VR体验技术等。

硬件升级:对B1层的店铺进行了全面改造,对层高进行挑空设计,视觉上更加通透,同时对店铺的空间及落位均进行调整,从原有的单面变成双面街区。

- 第二次改造 -

改造原因:近半数店铺空置,北区主力店纷纷撤出。

第二次改造时间:2018年7月13日。

项目改造后定位:时尚年轻化,以年轻、时尚和潮流为定位。

现状及第二次改造内容:

▌在南区方面

一层撤出了3家店铺,其中包括1家品牌鞋店和2家饮品咖啡店,但增加了美妆业态和新搬入的H&M。在南区二层,新增了6家营业店铺,还将有中信书店、ZARA HOME等品牌入驻。相较于去年底,大量的抓娃娃机占据了三层近半区域,现在新增VR体验店。

▌北区方面

儿童游乐设施已全部清除,增加了品牌展示区域和快闪店。H&M的位置还没有明确的商家进驻,北区中部空置区域已竖起了无印良品的围挡。

同时,北区二层的新店铺中国珠宝搭建了新的招牌,门店销售人员表示,该店铺不仅是世贸天阶的第一家珠宝品牌店,也是该品牌首家旗舰店。

之前将负一层改造,加码了餐饮,现在主要从北区开始,一层一层地调整,儿童业态目前还没有调整完毕,后续还会继续有新的动作。

十二、佛山岭南天地

佛山岭南天地位处佛山市中心禅城区的核心位置——祖庙片区,毗邻全国有名的国家级文保单位东华里,坐拥全城景仰的崇高地位,号称中国极少数典藏深厚历史底蕴的传统富人区。

项目共分五期开发,预计整体开发完成时间为2020年。总建面达150万㎡。

改造前身:佛山祖庙历史文化建筑群。

改造时间:2008年2月28日。

改造方:瑞安集团(佛山瑞安天地房地产发展有限公司)。

项目重新开业时间:2016年至2020年。

项目改造后定位:新旅游地标。

▌改造成果

目前是佛山最大型的改造项目,把整个片区打造成集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区。改造完成后,将成为华南极具知名度的商业及文化旅游地标。目前,该项目仍在持续的开发中,预计2020年完成。

该项目没有照搬上海新天地及该公司在内地其他项目的设计模式和理念,而是运用现代化的手法改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑。祖庙东华里整个古建筑群以“修旧如旧”的方式进行修葺、利用。

*文中部分项目来源参考

联商网:下半年四大重点存量改造商场

乾立基金:存量地产更新改造案例

地心引力:盘点2017 | 商业地产十大改造项目

筑梦师:城市更新案例赏析:[SHL x Vanke] 北京万科时代中心 - 十里堡改造,新型城市综合体的再生

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关键词:改造 深圳DDMmall 凯德MALL·望京 北京太阳飘亮购物中心 深国投广场
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