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2018中国商业地产发展9大新趋势丨赢商大数据

核心提示: 都说干商业地产苦,未来不懂“数据”你会更苦!


2、供应面:预计新开购物中心469个,数量下降7%

统计标准:商业面积≥3万㎡的集中型零售物业,包括购物中心、商业街等,不含专业市场、文旅项目

■ 据赢商大数据中心统计,2018年全国预计新开业购物中心约469个(按开业率50%推算),数量同比2017年下降约7%(2017年新开业504个);

■ 而从目前统计到的全国近100个城市未来三年增量来看,整体呈逐年下降趋势(按开业率50%推算),未来“商业规模即江湖地位”的“激进策略”将逐渐被淡化,提升存量商业的资产价值成制胜关键。

3、需求面:国内奢侈品消费回暖,中高端商业迎发展利好

项目档次界定:以已进驻或已签约奢侈品、轻奢品牌数量为主要统计标准;奢侈品、轻奢品牌5家及以上界定为中高端项目,5家以下为大众化项目

■ 《2017中国奢侈品网络消费白皮书》数据显示,在经历了2013-2015年持续下滑后,2016年中国奢侈品市场重回增长;随着奢侈品牌对国内外价差的不断调整以及政策影响的消退,2018-2021年中国奢侈品市场有望进入平稳温和增长阶段,年均增长率达4%;

■ 同时,伴随着国务院关税减免政策推进,高端消费海外回流明显,中国内地市场正在成为拉动高端消费增长的主要动能,国内中高端商场销售额上涨明显:截至2017第三季度,华润置地旗下重奢高端定位购物中心以及轻奢潮流定位购物中心业绩全线增长,营业额同比增幅超过40%,客流同比增幅超30%;

■ 受益于奢侈品消费回暖,中高端商业将迎发展利好:2018年计划开业的937个购物中心中,中高端定位项目数量占比超五成;随着“品质消费”成为商业主流,未来将推动中高端商业加速复苏。

4、消费面:客群细分化,消费“小众窄群化”,社群经济将大行其道

■ 据社科院统计,中国“中产阶级”占比规模约以每年1%的增速扩大,2020年有望迈入占总人口30%的关卡,并使社会结构长成粗壮的“洋葱体形”,庞大的中产阶级人口数量奠定了未来消费潜力;

■ 而被称为“鼠标一代”、“互联网原著民”的90后目前占全国总人口的14.1%;00后目前占全国总人口的10%;与其他国家或地区相比,中国大陆90后人群占比高于世界平均水平(数据统计截止2017年11月);

■ 中产阶级为“品质”买单,90/00后为“个性”消费,客群细分化,推动消费趋向“小众窄群化”,未来社群经济将大行其道,重塑实体商业新格局。

5、经营面:空置率攀升,持续承压

统计标准:全国28个城市商业面积5万㎡及以上的746个已开业购物中心

■ 而从2017年新开业购物中心租赁水平来看,近30%的项目平均出租率不及预期,后期可持续经营势能明显不足,预计2018年将持续承压,一二线城市购物中心平均空置率涨幅达3.6%,至8.7%。

6、渠道面:A级城市趋向饱和,B级城市增速放缓,C级城市机会可观

城市等级划分标准:

A级:存量购物中心面积1000万㎡以上且标杆项目(名企产品线)数≥50个——上海、重庆、成都、北京、深圳、苏州、广州、杭州

B级:存量购物中心500-1000万㎡且标杆项目(名企产品线)数30-50个——武汉、长沙、佛山、西安、南京、沈阳、天津、合肥、昆明、青岛、郑州、宁波、贵阳、无锡、东莞、福州

C级:存量购物中心200-500万㎡以上且标杆项目(名企产品线)数10-30个——济南、哈尔滨、石家庄、泉州、临沂、温州、南宁、大连、绍兴、南通、常州、南昌、长春、厦门、扬州、嘉兴、中山、江门、徐州、惠州、镇江、芜湖、淮安、太原、廊坊、盐城

■ 过去10年,中国购物中心两位数的爆发式增长已超过了中国私人消费和零售的增长速度,目前60%的购物中心集中在A、B级城市,部分城市商业地产产能严重过剩;

■ 从2018年增量来看:

A级城市——拟开业项目数量占比下降1%,随着存量激增、成本攀升、精英“出逃”等因素的叠加,商业地产趋向饱和;

B级城市——拟开业项目数量占比下降4%,新增供应逐渐放缓,将从重开发转向重运营,越来越趋向理性化;

C级城市——拟开业项目数量占比上升6%,目前C级城市购物中心开业数量相对不足,部分城市购物中心平均静态覆盖人口25万人,超过了部分B级城市,未来将成商业地产“新蓝海”。

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来自:微信号“商业地产云智库”
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关键词:发展趋势 新零售 中产阶层 拟开业项目 超级物种 盒马鲜生
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