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200岁的她用15年在中国建了9个购物中心…

核心提示: 如果把快速复制的购物中心比作优衣库,那么太古系的购物中心更像是精雕细琢的爱马仕。长期利益的捍卫需要更多的耐心与投入,但如同生命与时间的赛跑一样,会收获真正的职业成就感。

中国商业地产有三个代表性的模式:

第一个是以资本见长的凯德模式,凭借“资产管理+房地产基金”,引领中国商业地产好多年;

第二个是“以售养租+快速复制”的万达模式,凭借其标准化和快速复制,横扫全国,以量取胜,独领风骚,坐上了内地商业地产头把交椅的位置;

第三个是以“只租不售+长期持有”的太古模式,耐得寂寞与浮躁,纯粹的把整个身心全情投到一个项目里。

一、关于太古地产

2016年是英国太古集团成立200周年,同时也是其在华开展业务150周年。无论是在中国,还是在英国,一家企业从白手起家到业务如此多元化的都不多。

太古地产成立于1972年,作为一个从事商业地产40年的发展商,太古到目前为止也只有七八个大型商业项目,每个项目的开发都持续数十年之久。这样的进度实在有点慢。然而太古就是这样按照自己的路线发展着,对于每一个项目的选址、定位、规划都非常苛刻,没有把握的项目坚决不做,一旦选中进行开发,个个都是拿得出手的精品。

黄铁鹰老师曾写道:企业管理中最难的问题莫过于企业长短利益平衡,这是一道检验管理者水平高低和企业管理好坏的最综合考题。大多数企业寿命活不过一个人的寿命,而太古两百年,还在不断创新和生长,所谓“太古之道”是真正的大道至简:

第一,不夸大流行,但永远对看准的机会说 yes;

第二,不惜投入地培养自己人,传承太古文化。这样的太古何尝不是一个人格化的“超级IP”,“太古”代表了高品质、多元、可信赖。

“在电商发展的同时,北京的三里屯太古里或是太古在广州古汇和成都太古里,这些地方实体店零售销售的业绩也是蒸蒸日上,人们还是会出来逛街,到店里去看一看,不会永远坐在家里在网上购物。

而关键能不能做得成功,要看实体店能为消费者提供什么样的产品,并且购物中心管理方能够和商户之间配合,帮助商户把他们的零售业务做好。所以我们的战略还是比较清楚的,就是要认可互联网的影响,但也不要过分夸大。”(太古地产行政总裁—白德利)

商业地产行业还是其他资金密集型行业,人们似乎一直在争论一个话题:用户体验和资本回报到底孰重孰轻?资本与规模化的项目互相成就,能够使开发商在短时间内快速扩张,商业项目会耗费大量的社会资源,如果只注重经济效益,不考虑社会效益和行业贡献,怎能诞生有影响力的行业标杆?如果不注重文化沉淀、品质提升以及工匠精神,怎能应对消费者日渐升级的精神需求?

太古地产自2001年进入中国内地,截止到2016年,历经15年发展,太古地产在内地正运营的商业地产项目仅有4座,除北京三里屯太古里项目外,其余3座均为与其他开发商共同持有。

从2016年上半年的业绩上来看,广州太古汇(专题阅读)和北京三里屯太古里零售销售额均增长4%,北京颐堤港购物商场零售销售额上升13%,成都远洋太古里零售销售额猛涨113%,此次整理了太古系旗下(含香港项目)9大购物中心与大家分享。

二、内地太古

1、北京三里屯太古里:TaiKoo Sanlitun

三里屯village位于北京文化氛围浓厚的三里屯商圈,是一个颇具特色的街区型商业项目,分为南、北两个区域,由19栋低密度的当代建筑组合而成,每栋建筑各具特色,既保持着相对的独立性,又相互呼应。

第二期开业的北区于2010年逐步启用,拥有品牌店铺87个,包括万宝龙、劳力士、阿玛尼、MIUMIU等高端品牌,成为京城最具现代气息与艺术气质的商业体。

以三里屯开发为例,在接手三里屯village之前,太古的运作团队就对三里屯的文化内涵进行了考察。“以酒吧艺术著称、悠长的小胡同、北京地下音乐的集中所在,随意中带些颓废精神的艺术,处处有着神秘感”是团队对于三里屯内涵的总结。因此,随意、前卫、休闲便成为了三里屯开发的基本定调。

为了体现“潮”的特点,三里屯village一改北京传统室内购物为主的模式,而是采用了开放式的空间设计。

在整体设计上,三里屯 Village19栋低密度商业楼分散在南、北两区,通过甬道、小桥、花径的设计,使各座楼宇既相互关联,同时又保持着相对的独立;而开放式的购物区,人们既可以在户外的商业街区随心漫步,也可以享受室内餐饮、娱乐和购物的空间。

然而这种开放空间式的设计曾经遭到不少人的反对:在北京干冷的秋冬季节,谁愿意在一个漏风的广场里闲逛呢?

当时,太古地产中国区总裁安格里费了很大的力气去说服香港董事会,“北京人是愿意尝试新东西的,我们坚持把开放式的格局建在北京”。如今,三里屯Village成了北京潮人心中的新地标,租用率超过九成,租户中包括苹果的旗舰店。

建筑由欧华尔顾问公司指导、日本建筑界领军人物隈研吾等建筑师参与设计,19座低密度当代建筑,分别坐落南、北两区,大胆的用色及不规则的立体几何造型,每幢均独一无二,以极强的视觉吸引力成为京城地标。

南区建筑突出时尚活力,用色鲜艳大胆;四通八达的胡同式规划,营建出流畅多变的行进动线;穿行于交错多变的虚实空间,令人悠然流连。

北区建筑体现内敛奢华,简洁的钻石型建筑外观,映衬国际品牌的大气端庄;开放式的庭院式整体布局,灵感来源于北京的四合院,整体呈现出开放包容的大都会气质。

太古愿意拿出足够的预算和时间,去满足艺术家的想象。过去的30年来,太古地产一直都跟有着创新精神的各类设计师和建筑师打交道,不断创造出令人耳目一新的商业项目。

夜色里的三里屯华灯初上浪漫十足

星巴克在中国的首家24小时旗舰店

表面锈迹斑驳的方钢吊顶装饰,富有节奏,后现代感十足

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来自:中国美陈群
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