2）财务评价——经营情况
自05年来，深圳万象城经营情况比较理想。2011年，全年实现EBITDA 55,367万元，近六年增长率分别为53%、44%、7%、14%、32%、20%。
深圳万象城整经营效益逐步提升，近几年EBITDA MARGIN分别为62.89%、68.07%、77.10%、72.91%、75.66%、76.77%和75.86%。
3）财务评价——整体评价
假设后续经营年度经营收入、经营支出的年增长率为5%，预算得项目税后IRR为21.67%，税后NPV为28.09亿元，动态回收期为15.10年。项目总体汇报较为优异。
商业地价承受能力测算模型
注：上表标注部分为计算可变量
财务指标表
注：对应上述测算财务指标的地价水平是楼面地价6300元/平方米
4、敏感性分析
在其他基本指标不变的情况下，下面简单分析IRR、租金水平、和租金增长率三项指标对地价的影响情况：
假设IRR指标为8%、10%、15%三种情况（目前置地要求15%）；
租金增长率为3%、5%、7%（目前深圳万象城复合增长率超过20%）；
租金水平分为100、150、200、250四种水平（11年深圳万象城约540）；
注：
判断持有物业投资可行性以IRR指标为宜；
通常万象城项目起始租金水平应在100-200之间，年收入增长率以3%~5%计算为宜，
从计算可见，评价指标IRR对可承受地价影响较大；
深圳项目由于地价低，成熟快，持有物业汇报数相对较高，结合目前市场状况，以IRR>=10作为项目可行的最低标准。
a、商业项目是否能单独财务成立是未来都市综合体项目获取的首要因素；
b、在判断商业项目是，IRR、租金收益水平及租金增长率是与可承受地价水平最密切相关的三个指标，而其中租金增长率是比较难于做长期预估的指标；
c、当IRR指标要求高于15%时，需要较高的租金水平和增长率，方能获得一定的地价支付能力；除了IRR指标，资金占用也是考虑的重要因素，但这须与出售型物业结合来考虑。
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